[김용일의 부동산톡] 임대인 직접 영업과 권리금회수 방해행위 손해배상책임

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차보호법’)은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받으려고 할 때, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하면 안 되고, 이를 위반시 손해배상책임이 있다고 규정하고 있다. 최근 이와 관련하여, 임대인이 직접 영업하겠다면서, 신규 임차인이 되려는 자와의 계약거부 의사를 미리 확정적으로 표시한 경우는 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하지 않아도 임대인에게 손해배상책임이 있다는 취지의 대법원 판결이 선고되었는바, 여기서 소개해 보겠다.

◇임대인이 직접 영업하겠다고 한 경우 기존 임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선해야 권리금 손해배상청구를 할 수 있는지

상가임대차보호법 제10조의 4 제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위’(권리금 회수 방해행위)를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있다.

그리고, 위 1항에서 말하는 ‘다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위’(권리금 회수 방해행위)란 ①임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ②임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등을 말한다.

위 법조항의 문구만 형식적으로 보면, 임차인이 임대인에게 권리금회수 방해에 따른 손해배상을 청구하기 위해서는 임차인이 미리 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선해야 하는 것이 기본 전제이다. 그 주선에도 불구하고 임대인이 그 신규 임차인이 되려는 자의 임대차계약 체결을 방해하거나 거부해야, 비로소 임차인이 임대인에게 권리금회수 방해에 따른 손해배상청구를 할 수 있는 것이다.

그런데, 임대인이 직접 영업하겠다고 하면서 신규 임차인이 되려는 자와의 계약거부 의사를 미리 확정적으로 표시한 경우에도, 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하는 절차를 형식적이라도 거쳐야 하는지, 그래야만 임대인에게 권리금회수 방해에 기한 손해배상청구를 할 수 있는지가 문제되는데, 최근 대법원은 그러한 경우는 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하는 절차를 거치지 않아도 임대인에게 손해배상책임이 인정된다는 취지의 판결을 선고하였다(대법원 2019.7.4. 선고 2018다284226 판결).

한편, 상가임대차보호법은 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 보호하지 않아도 되는‘정당한 사유’가 있는 경우에는, 임대인이 위와 같은 권리금 회수 방해행위를 하더라도 임대인에게 손해배상책임이 없다고 규정하고 있다. 구체적으로 ① 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ② 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 등이다.

그러나, 임대인이 앞으로는 해당 상가에서 직접 영업하겠다는 이유로 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약체결을 거부하는 것은 원칙적으로 정당한 사유에 해당하지 않는다. 위 대법원 사례도, 기존에 임차인이 커피전문점을 운영하였는데, 임대인이 계약기간이 끝날때쯤 “상가를 더 이상 임대하지 않고 내가 직접 또는 내 지인이 커피전문점을 운영하겠다.”는 취지로 말한 사안이다. 이에 임차인은 신규 임차인 물색을 중단하고 임대인에게 신규 임차인이 되려는 자를 주선하지도 않았으며, 결국 “신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받지 못해 손해를 입었다.”고 주장하며 임대인에게 권리금 상당의 손해배상청구를 한 것이다.

위 사안에서 재판부는 “임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다.” 고 하였고, 나아가, “이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.” 고 하였다.

한편, 위와 같은 경우, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없다는 점을 확정적으로 표시했는지 여부는, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 할 것이다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사