[마켓인]‘돈 되는 물류센터’…금투업계 투자 몰린다

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

[이데일리 문승관 기자] 금융투자업계가 ‘대형 물류센터’ 투자를 늘리고 있다. 물류센터는 1인 가구 증가와 전자상거래 시장의 폭발적인 성장세 로 유망 대체투자처로 부상했다. 여기에 정부의 부동산금융 억제 정책 등으로 아파트나 오피스 등 개발 투자에 제동이 걸리자 상대적으로 제약이 적은 물류센터의 투자 매력이 더 높아진 상황이다.

정부도 부동산 경기과열 우려나 리스크가 낮은 일부 개발사업에 대해서는 차별화한 규제를 적용하기로 해 올해 물류센터 투자 규모가 사상 최고치를 경신할 것이라는 전망이 나온다.

단순 매입에서 ‘밸류 애드’ 투자로 변화

15일 상업용 부동산 컨설팅 기업 에비슨영코리아 리서치센터에 따르면 지난해 거래를 마친 수도권 물류센터의 거래 규모는 전년 대비 약 13% 증가 약 2조6000억원으로 역대 최대를 기록했다. 연도별로 수도권 물류센터 거래규모를 살펴보면 2016년 7500억원, 2017년 1조2000억원, 2018년 2조3000억원으로 매년 증가 추세다.

유명한 에비슨영코리아 리서치센터장은 “온라인 전자상거래 거래 규모가 지속적으로 증가하면서 투자 목적의 물류센터 거래도 꾸준히 증가하고 있다”며 “특히 신선 식품 배송이 늘면서 저온 기능이 있는 물류센터의 거래량이 증가하는 추세”라고 설명했다.

이지스자산운용은 웨스트우드 PFV가 매각한 ‘인천 서구 스카이박스 1·2 물류센터’를 1351억원에 사들였다. 경기 광주 ‘JWL물류센터’는 ADF자산운용이 1007억원에, 경기 안성시 ‘메르세데스-벤츠 부품 물류센터’도 LB자산운용이 860억원에 샀다. 지난 7일에는 도이치자산운용이 639억원에 경기 김포 성광로지스틱스 물류센터를 사들였다. 하나대체투자자산운용은 지난해 12월 조성한 사모펀드를 통해 대상그룹 경기 용인물류센터(대상YDC) 건물을 1176억원에 매입했다.

KB자산운용이 홈플러스와 코스트코를 고객사로 둔 물류 기업 다코넷의 대출 채권 투자 사모펀드를 출시했고 미래에셋증권 출신 구재상 대표가 이끄는 케이클라비스자산운용도 잇달아 물류센터 개발 상품을 내놓고 있다. 현대자산운용은 물류센터 투자 사모펀드를 출시했다.

기존에는 자산운용사가 증축을 염두에 두고 단순 개발·운용 위주의 투자를 진행해 왔지만 최근에는 ‘밸류애드(가치부가)’ 투자 방식으로 바뀌고 있다. 실제 용인 남사 물류센터, 이천 마장 물류센터 등도 이 같은 방식으로 개발할 예정이다.

자산운용사 한 대표는 “노후한 물류센터를 사들인 뒤 대형물류센터로 개발하는 게 요즘 자산운용사의 투자 패턴”이라며 “용인 남사 물류센터와 이천 마장 물류센터, 보끄레머천다이징 이천 물류센터 등이 대표 사례로 까다로운 물류센터 인허가 절차를 피하면서 지역 민원도 최소화하는 방법”이라고 말했다.

주목받는 ‘저온 물류센터’ 투자

최근 주목받는 것은 신선식품을 보관할 수 있는 ‘저온 물류센터’다. 물류센터의 상온, 저온, 혼합 등 최근 4년간 용도별 평당 거래 가격 추이를 살펴보면 저온 물류센터 가격의 상승 폭이 가장 컸다. 에비슨영코리아에 따르면 지난 4년간 저온 물류센터의 평당 거래가격은 600만~700만원선이었다가 올해 900만원선까지 뛰었다. 혼합기능 물류센터의 평당 거래가격은 500만~600만원대, 상온 물류센터는 400만~500만원대로 형성돼 있다.

최근 신선식품 배송 시장이 성장하면서 2018년부터 저온 센터나 일부 저온 기능이 있는 혼합물류센터 거래가 증가하기 시작했다. 지난해 3분기까지 국내 물류센터에 첫 투자를 집행한 누빈리얼에스테이트의 코어로지스 남양주 물류센터와 JWL 물류센터, 쿠팡 안성 신선물류센터 등은 국내 금융투자사들이 자금을 대 사들이는 이른바 투자 목적의 거래가 크게 늘었다. 지난해 4분기에도 홈플러스 안성 신선 물류센터와 롯데글로벌지스 오산 물류센터의 거래까지 이뤄지면서 거래량이 더욱 증가했다.

지난 13일 골드만삭스가 SK㈜와 공동으로 LNG 냉열을 활용한 초저온 복합물류센터의 개발사업에 500억원을 투자하기로 했다. 인천 송도국제도시 신항배후단지 초저온복합물류센터와 경기 평택 오성산업단지 내 초저온복합물류센터 운영에 활용할 계획이다. 최근 하나대체투자가 인수한 대상 YDC도 저온 복합물류창고다.

앞으로 저온 물류센터의 투자 인기는 좀 더 이어질 전망이다. 이지스자산운용은 “1인 가구의 증가와 배달문화의 확산으로 유통기한이 짧은 냉장제품 수요가 증가하고 있다”며 “저온물류창고와 복합(저온·상온) 물류창고 수요 가 이어지면서 빠른 배송을 위해 소규모의 도심형 물류센터의 투자도 늘어날 것으로 보인다”고 설명했다.