[똑똑한 부동산] 결국 관건은 수익성…공공재건축 성공할까

[이데일리 황현규 기자] 재건축·재개발 관련 법률 상담을 하다보면 정비사업에 가장 큰 걸림돌을 확인 할 수 있다. 바로 ‘수익성’이다. 정비 사업으로 헌 집을 허물고 새 집을 얻을 수 있는 장점은 분명하지만, 추가 분담금 등을 고려하면 쉽게 사업을 진행할 수 없다는 조합원들이 적지 않다.

특히 관건은 ‘기부채납’이다. 일반 분양 수익으로 공사비를 보전하는데, 기부채납으로 공공임대 아파트를 많이 지을수록 수익성은 떨어질 수 밖에 없다. 자칫하면 적자가 날 수도 있다.

[이데일리 이영훈 기자] 여의도 아파트 일대.

최근 정부의 수도권 공급대책의 핵심은 재건축 사업지에 용적률 완화 등 인센티브를 부여하되, 공공임대 비율을 높이겠다는 것이다. 재건축 사업에도 공공임대를 의무적으로 공급하도록 법 개정이 이루어지거나 최소한 기부채납 비율을 높게 요구할 가능성이 커졌다.

구체적으로 LH·SH 등과 공공 시행을 하는 재건축 단지를 대상으로 용적률을 최대 500%까지 허용해 추가 공급물량의 50%는 기부채납을 받아 공공임대로 공급하겠다는 계획이다. 그러나 수도권 재건축 아파트 단지들을 포함해 여러 지자체들의 반응이 미지근하다.

역시 원인은 수익률이다. 용적률이 500%까지 상향되더라도, 추가 공급물량의 50%를 공공임대로 공급해야하는 만큼 수익성이 크지 않다는 생각을 가진 조합원들이 적지 않다. 게다가 공공임대 비율이 높아지면 고급 아파트 프리미엄도 떨어지게 되어 장기적으로는 더욱 수익성이 떨어질 수 있다는 판단이다. 사정이 이러하니 조합원들 입장에서 공공재건축을 찬성할지 미지수일 수밖에 없다.

법조계에서는 공공재건축 사업을 차치하고, 장기적으로 정부가 도시정비법을 개정할 때 공공임대 공급 비율을 명확하게 명시할 가능성까지 제기된다. 그러나 이러한 관측과 함께 재건축 사업에 기부채납을 높이는 방안이 ‘사적 재산권’을 침해하는 것은 아닌가라는 우려도 나오고 있다. 재개발 사업과 달리 재건축 사업은 공공성보다는 사적자치권이 더 크게 보호되어야 하는 영역이기 때문이다.

재건축 사업에 대한 초과이익환수제까지 부활하면서 재건축 사업에 공공임대 의무공급 비율을 정하는 것은 개인의 재산권을 지나치게 침해하여 ‘위헌’이라는 문제까지 제기될 수 있는 상황이다. 수도권 아파트 50층 재건축, 생각보다 쉽지 않은 문제인 것만은 확실하다.