[김용일의 부동산톡]공유 부동산 매매, 임대시 금전반환의무는 불가분채무

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산 공유자들이 해당 부동산을 매도하는 계약을 체결하고 계약금을 받았으나, 나중에 부동산계약이 파기될 경우 계약금을 반환해주어야 하는 의무, 그리고 건물 공유자들이 공동으로 건물을 임대하여 보증금을 받고 계약종료 후 보증금을 반환해줘야 할 의무는 공유자들 모두가 책임져야 하는 의무이다. 이를 불가분채무라고 하는바, 이번 시간에 정리해 보겠다.

부동산 공유자들이 부동산 매도하고 계약금을 받은 후, 매매계약이 파기될 때 계약금을 반환해야 하는 의무

위 사례들과 같이 채무의 법적성질이 불가분채무인 경우, 채권자는 채무자들 중 1명에게라도 채무 전액을 청구할 수 있고, 채무자들 사이에서 내부 부담비율을 정해놨더라도, 이는 채무자들간의 사정이므로, 채권자와의 관계에서 자기의 부담부분만을 변제하겠다고 주장할 수 없으며, 채무 전액에 대해 변제할 의무가 생긴다(민법 제411조, 제414조).

예를들어, A와 B가 부동산을 각 지분 1/3, 2/3의 비율로 공유하고 있었는데, 이 부동산을 C에게 매각하고 계약금 3억원을 받았으나, 나중에 계약이 파기되어 C에게 계약금을 전부 반환해줘야 하는 경우, 이들의 계약금반환의무는 원칙적으로 불가분채무이므로, C는 A에게든 B에게든 3억원을 전부 청구할 수 있다(대법원 2020.7.9. 선고 2020다208195 판결 참고).

만일, A와 B가 위 3억원의 계약금을 받고, 내부적으로 나누어 가졌다고 해도, 그것은 내부적인 사정일 뿐이므로, 일단은 C에게 3억원을 변제하고, 내부적으로 정산 및 구상청구를 해야 한다.

부동산 공유자들이 공동으로 부동산을 임대하고 보증금을 받은 경우, 보증금반환의무

예를들어, 건물의 공유자들이 공동으로 건물을 임대하고 임대차계약을 체결한 경우, 이들의 임차인에 대한 보증금반환채무는 원칙적으로 불가분채무이다. 따라서, 건물의 공유자 A와 B가 임차인 C와 건물 임대차계약을 체결하고 보증금 3억원을 받았다면, 임차인 C는 계약종료 후 A에게든 B에게든 보증금 3억원을 청구할 수 있다.

관련하여 법원은 “건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다.”고 하였다(대법원 98다43137 판결).

부동산 공유자 중 과반수 지분권자가 단독으로 임대차계약을 체결하고 보증금도 받은 경우, 보증금반환의무

한편, 위 사례와 구별할 것이 있다. 과반수 지분권자가 임차인과 단독으로 임대차계약을 하고 보증금도 단독으로 받은 경우이다.

민법은 “공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수(지분의 절반을 넘는 것)로써 결정한다.”고 규정하고 있고(제265조), 임대차와 관련해서는, 공유자가 공유부동산에 대해 타인과 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위(임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 행위 포함)도 모두 공유물의 관리행위에 해당한다.

따라서, 공유자 지분의 과반수권자는 공유부동산 전부에 대해 단독으로 임차인과 임대차계약을 체결할 수 있고 해지도 할 수 있다. 사전에 소수 지분권자와 협의할 필요가 없다.

다만, 과반수 지분권자가 임차인과 단독으로 임대차계약을 하고 보증금을 받았다면, 임대차계약이 종료후 보증금을 반환해야 하는 것은 전적으로 과반수 지분권자의 몫이고, 임차인은 과반수 지분권자에게만 보증금 전액을 청구할 수 있다.

예를들어, A와 B가 부동산을 각 지분 1/3, 2/3의 비율로 공유하여, B가 과반수 지분권자인 경우에, 만약 B가 임차인과 단독으로 임대차계약을 체결하고 3억원의 보증금을 받았다면, 그 임대차 계약은 유효하지만 임대차계약의 당사자는 A가 아니라 B이므로, 임차인은 B에 대하여만 3억원의 보증금반환청구를 할 수 있다. 임차인은 과반수 지분권자인 B하고만 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급했기 때문이다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사