연봉·마통 6천만원 김씨, 7억 주담대 내년 7월 7천만원 ↓

[이데일리 노희준 기자] 무주택자인 30대 직장인 김모씨는 경기도 규제지역에 시세 7억원짜리 아파트를 구입할 목적으로 시중은행에 주택담보대출 문의를 했다가 깜짝 놀랐다. 연봉이 6000만원인 김씨는 현재 금리 3%에 한도 6000만원의 마이너스통장(마통)을 이용하고 있는데, 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용받아 2억7630만원까지만 주담대(금리 연 2.80% 30년 원리금 균등분할상환 가정) 가 가능하다는 것이다. 더 놀란 것은 내년 7월에는 신용대출의 산정 만기가 줄어 주담대 대출금이 2억680만원으로 6950만원 더 줄어든다는 사실이다. 김씨는 마통 한도를 줄여야 할지 고민중이다.

[이데일리 이미나 기자]

가계부채 총력 대응을 선포한 고승범 금융위원장이 과대 대출을 방지하기 위한 DSR의 단계적 시행을 재검토하겠다고 하면서 예비 대출자의 고민도 커지고 있다. 대출자 단위의 DSR 40% 적용 로드맵이 빨라지면 대출 문턱도 급속도로 높아져서다. 금융당국은 DSR 40% 적용 대상뿐만 아니라 DSR 산정시 반영하는 신용대출 만기 축소 작업도 단계적으로 하고 있다.

1일 금융당국에 따르면 DSR은 이전 총부채상환비율(DTI)을 대체하는 규제다. DTI가 주담대를 제외한 다른 대출의 원금상환분을 고려하지 않아 대출이 상환능력 대비 과도하게 취급됐기 때문이다. 반면 DSR은 주담대뿐 아니라 신용대출과 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 계산해 이를 차주의 연간 소득에 견준다. 갚을 능력만큼만 빌려라는 주문이다. 대출자 단위의 DSR 40%에서는 김씨와 같이 연봉 6000만원 대출자라면 전 금융권 대출의 연간 원리금 상환액이 2400만원(6000X0.4)을 넘지 않는 선에서만 대출을 받을 수 있다.

앞서 금융위원회는 지난 4월 대출자 단위 DSR 규제를 2024년 7월 전면 시행을 목표로 3단계에 걸쳐 확대하겠다고 밝혔다. 지난 7월부터는 전 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 6억원 초과 주택을 담보로 돈을 빌리거나 1억원 초과 신용대출을 받을 때 DSR 40%가 적용되고 있다. 내년 7월부터는 여기에 더해 전 금융권 대출을 합쳐 총 대출액 2억원 초과의 경우, 2023년 7월부터는 총 대출액 1억원 초과 대출에까지 DSR규제가 적용된다.

금융위는 특히 이전 DSR 산정 때 일괄적으로 적용하던 신용대출의 10년 만기를 지난 7월부터 7년, 내년 7월에는 5년으로 단계적으로 줄여가고 있다. 5년 만기로 1년마다 갱신되는 마이너스 통장의 경우도 DSR 산정시 10년으로 만기가 계산되는 등 상환능력 대비 과도한 신용대출이 풀리고 있다는 문제의식에서다. 다른 조건이 같을 때 만기가 반으로 줄면 연간 갚아야 할 원리금이 불어나 대출액이 준다.

실제 김씨는 이미 규제지역에서 6억원이 넘는 아파트를 담보로 주담대를 받기 때문에 현재도 DSR 40%가 적용된다. 게다가 내년 4월이 되면 DSR 산정시 적용하는 마통의 대출 만기가 7년에서 5년으로 줄어 주담대 가능 대출금이 2억7630만원에서 2억680만원으로 준다. 마통 만기가 줄면서 신용대출의 연간 원리금 합계가 현재 1037만원 정도에서 1380만원으로 343만원 늘어나기 때문이다.

한 은행 관계자는 “김씨가 마통이 없다면, 올해는 주담대 가능액이 2억8000만원(LTV 40%)으로 마통을 쓸 때 주담대 가능액(2억7630만원)과 큰 차이가 없다”며 “하지만 내년에는 마통 만기가 5년으로 줄어 마통이 DSR에 미치는 영향이 커져 내년에는 주담대 신청할 때 안 쓰는 마통 한도를 감액하거나 해지하는 사례가 나올 것”이라고 말했다.