초고층 주상복합 길 열려… 여의도 스카이라인 바뀐다

[이데일리 정다슬 기자] 내년부터 서울지역에 지어지는 주상복합건물에 아파트를 넣어도 용적률이 차감되지 않는다. 이에 따라 주상복합단지 개발사업이 다수 추진되고 있는 여의도의 경우 초고층 주상복합아파트를 지을 수 있는 길이 열리게 됐다.

1일 서울시에 따르면 시는 최근 서울도시계획조례를 개정해 내년 1월부터 상업지역 내 주거용적률(건축물 내 주거용 건물 면적을 대지면적으로 나눈 비율)을 400%로 일괄 적용하기로 했다. 지금까지는 주상복합건물에 아파트를 넣을 경우 건물 전체에 허용되는 최대 용적률은 600%였다. 그러나 이번 조례 개정으로 주상복합건물에 아파트를 넣더라도 상업지역의 상한용적률인 800%를 모두 사용할 수 있는 길이 열린 것이다.

상업지역 내 초고층 주상복합아파트 난립을 막기 위해 주거용 면적 비율이 지나치게 높을 경우 용적률을 차감하는 ‘용도용적제’는 주상복합단지 개발사업의 수익성을 낮추는 핵심적인 요인이었다. 개발자 입장에서는 아파트를 많이 집어넣는 것이 분양 위험성을 낮출 수 있지만 그만큼 용적률이 줄어 개발할 수 있는 여지가 줄어들기 때문이다. 서울시 관계자는 “개정 조례가 시행되면 상업지역 내 적용 가능한 주거용적률이 현행 240~420%선에서 향후 400~500%까지 확대될 것”이라며 “주상복합아파트 개발 사업성이 상당 부분 개선될 것으로 기대된다”고 말했다.

주상복합아파트 개발사업을 추진하는 시행자들은 이번 조례 개정안에 따라 선택지가 넓어진 것을 환영하면서도 사업성에 대해 신중하게 검토하겠다는 입장이다. 상한 용적률 800%를 모두 활용하기 위해서는 비주거비율도 400%를 채워야 하는데 이 경우 미분양 리스크가 커지기 때문이다. 특히 이번 조례 개정안에서 오피스텔과 같은 준주택을 비주거비율로 포함하지 않기로 하면서 비주거비율을 상가·오피스 등으로만 채워야 한다는 것이 부담으로 작용하는 모양새다.

가장 셈법이 복잡한 곳은 상업지역과 주거지역이 뒤섞여 있는 여의도다. 1970년 중·후반에 지어져 재건축 연한을 맞은 서울·공작·수정·초원(일부)아파트가 상업지역에 자리잡고 있는 데다 여의도 옛 MBC 부지도 대규모 주상복합단지로 개발이 추진되고 있다.

현재 신탁 방식 재건축사업을 추진하고 있는 수정아파트는 상업지역 내에 있기 때문에 최대 800%까지 용적률을 받을 수 있지만 조합이 추진하고 있는 정비계획안은 용적률 599.99%, 건폐율 37.51%, 지하 6층~지상 49층 주상복합단지를 짓는 것으로 돼 있다. 용도용적제를 적용해 최대한 받을 수 있는 용적률을 가정해 만들어진 정비안이다. 그러나 앞으로는 용적률 400%를 주거비율로 채워넣더라도 비주거비율로 나머지 400%를 채워 상한용적률 800%를 모두 활용할 길이 열리게 됐다.

다만 여의도의 오피스 공실률이 높은 상황에서 상한용적률을 올리더라도 오피스 등을 늘리는 것이 어렵다는 반론도 나온다. 익명을 요구한 업계 관계자는 “4대 도심권 중 여의도 오피스 공실률이 가장 높고 파크원, 교직원 공제회 등 지속적인 오피스공급이 이뤄지고 있는 상황”이라며 “주거용 오피스텔로 비주거 의무비율을 채우는 것도 어려진 만큼 무작정 용적률을 끌어올리는 것이 사업 수익성을 높인다고 보기는 어려울 것”이라고 말했다.

여의도 옛 MBC 부지 개발사업 우선대상협상자로 지정돼 대규모 주상복합시설 개발을 추진하고 있는 신영은 조례 개정에 따른 영향력을 분석하고 있다. 신영 관계자는 “옛 MBC 부지의 개발사업자로 선정된 것이 6월, 조례 개정은 7월 이후에 이뤄져 용적률 800%를 모두 활용할 지에 대해서는 아직 결정하지 못했다”며 “선택지가 넓어진 만큼 어떻게 개발하는 것이 가장 사업 수익성이 높을지를 놓고 검토하고 있는 중”이라고 말했다.