"아파트랑 다른 거 없는데…" 아파텔 취득세 중과, 헌재 심판대 올랐다

[이데일리 정다슬 기자] 이른바 ‘아파텔’로 불리는 주거용 오피스텔의 취득세 중과 문제가 헌법재판소의 심판대 위에 오르게 된다. 아파텔은 실제 주거 용도로 사용되는 상품이지만 건축법상 업무시설로 분류돼 있어 취득세가 일반주택에 비해 중과세된다. 이번 헌재 심판으로 오랜 기간 ‘뜨거운 감자’였던 아파텔 취득세 중과 문제가 개선될 수 있을지 주목된다.

아파트보다 4배 취득세 부담 커

아파텔 분양계약자들의 모임인 ‘전국아파텔입주자연합회’에 따르면 경기도 수원시 영통구 ‘광교힐스테이트레이크’ 오피스텔 계약자 213명은 지난 7월 31일 “실제 주거 용도로 사용되는 오피스텔을 건축법상 업무시설로 보아 취득세를 부과하는 것은 위헌”이라며 헌법소원을 냈다. 이 사건은 현재 사전심의를 거쳐 심리 절차에 들어갔다. 헌재는 이르면 내년 중순에 결정을 낼 것으로 보인다.

연합회는 아파텔의 전기료나 재산세, 양도소득세, 종합부동산세는 주택으로 취급하면서도 취득세는 업무용 오피스텔과 구분없이 내야 하는 것은 조세 형평성에 어긋난다고 보고 있다. 오피스텔 취득세는 주거용과 업무용을 가리지 않고 주택 외 매매(토지·건물 등)로 분류돼 취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4% 등 총 4.6%의 세율이 적용된다. 이는 6억원 이하 전용면적 85㎡ 주택의 취득세 1.1%와 비교하면 4배가 넘는 수준이다. 전용 85㎡형으로 분양가가 4억원(토지 2억원, 건물 2억원)이라고 할 때 아파트 분양계약자는 440만원의 취득세를 내면 되지만 아파텔 분양계약자는 1840만원을 내야 하는 셈이다. 여기에 아파트 계약자는 건물분의 부가세가 면제되지만 오피스텔 계약자는 건물분의 부가가치세 10%인 2000만원을 추가로 납부해야 돼 총 3840만원의 세금 폭탄을 맞게 된다.

법률대리인인 법무법인 정곡 임영준 변호사는 “다른 세제의 경우 과세 대상 물건의 현황과 공부상의 등재 현황이 일치하지 않으면 그 사실상의 현황에 따라 재산 가치를 인정해 세금을 부과하고 있지만 취득세만 건축물대장을 기준으로 하고 있다”며 “이는 헌법의 조세평등주의와 조세실질주의에 위배되는 것”이라고 주장했다.

소형주택 대체재로 자리 잡았는데…“현실 반영 못 해”

소형 주택 부족과 1~2인 가구 증가로 주거난이 심각해지자 정부는 2010년 주택법을 개정해 오피스텔·고시원·노인복지시설 등을 준주택으로 분류해 사실상 주택으로 간주했다. 아울러 오피스텔 건축 기준을 완화해 더 많은 오피스텔이 공급될 수 있도록 하고 도시형 생활주택 수준의 주택기금도 지원하기로 했다.

그 결과 오피스텔은 20~30대와 신혼부부 등 1~2가구 등을 위한 소형아파트의 대체재로 자리잡았다. 분양 때부터 아예 주거를 위해 만들어져 아파트와 같이 거실·주방·침실·욕실 등은 물론 입주민들을 위한 커뮤니티 시설 등도 조성한 아파텔도 등장했다. 은행권에 따르면 국내 전체 오피스텔 51만 709실 가운데 아파텔은 12만 3755실에 달한다.

이런 현실을 반영해 지난해 정부는 주택연금 가입이 허용되는 대상에 주거용 오피스텔을 포함했고 월세소득공제 대상으로도 인정하고 있다. 또 도료점용료에 대해서도 주택과 똑같이 50%를 감면해주고 있다.

아파텔 분양 계약자들이 호소하는 고통은 단순히 세금을 더 많이 내는 데에 그치지 않는다. 아파텔 취득세 부담은 매수자에게도 이어지기 때문이다. 황도현 전국아파텔연합회장은 “분양받은 주택을 팔려고 해도 취득 관련 세금이 수천만원 넘게 나온다는 것을 아는 순간 매수를 고려하던 사람들도 손사래를 치기 일쑤”라고 말했다. 주택임대사업자 등록을 통한 취득세 감면은 전용 60㎡ 이하 오피스텔을 분양받을 때만 적용돼 이미 분양된 주거용 오피스텔은 탈출구가 없다. 아울러 아파텔을 실거주 목적으로 분양받은 사람은 혜택을 받을 수 없어 오히려 실수요자를 역차별한다는 지적도 나온다.

세법이 현실을 반영하지 못하고 있다는 목소리가 커지면서 박남춘 더불어민주당 의원과 이명수 자유한국당 의원은 각각 주거용 오피스텔의 취득세를 주택과 동일하게 적용하는 지방세법 개정안을 발의했다. 이 의원은 “거주용 오피스텔의 취득세를 주택법에 따른 주택과 동일하게 과세함으로써 오피스텔을 구입해 생활하는 납세자의 부담을 줄이고 과세 체계의 일관성을 유지하고자 한다”며 입법 취지를 설명했다.