재건축 규제 폭탄 피한 ‘은마·장미·신반포2차’..“부르는 게 값”

△그래픽=이데일리 이동훈 기자

[이데일리 김기덕 기자] ‘대치 은마, 잠실 장미, 잠원 신반포2차’.

서울 강남 재건축시장에서 요즘 뜨고 있는 ‘잠룡 3인방’이다. 이들 단지는 재건축 조합원 지위(입주권) 양도 금지 등 강화된 규제 영향권에서 벗어나 있는 데다 훌륭한 입지, 주변 개발 호재라는 삼박자를 갖춰 강남 재건축시장을 이끌 대장주로 급부상하고 있다. 얼마 전까지 서초구 반포동 반포주공1단지와 잠실동 잠실주공5단지, 개포동 일대 주공아파트가 강남 집값을 끌어올렸다면, 요즘은 이들 3인방이 재건축시장을 주도하는 모습이다.

“집주인 부르는 게 값”… 최고가 경신 잇달아

재건축 대장주 바통을 넘겨받은 이들 단지의 공통점은 재건축 초기 단지라는 것이다. 아파트 재건축 사업은 안전진단, 구역 지정, 추진위원회 구성 이후 크게 조합설립 인가→사업시행인가→관리처분인가→일반분양 순으로 진행된다. 8·2 부동산 대책에 따라 투기과열지구로 지정된 서울 25개구와 경기도 과천시·성남시 분당구, 세종시, 대구 수성구 등 29개 지역 내 재건축 단지는 지난 9월 말부터 원칙적으로 조합원 입주권 매매 거래가 금지되고 있다. 반면 조합 설립 이전 단계인 재건축 단지는 양수·양도 제한이 없다.

지난 9월 서울시가 잠실주공5단지의 50층 재건축 계획안을 받아들이면서 송파구 잠실 일대 아파트 매매시장 분위기가 사뭇 달아오른 상태다. 매물은 줄고 호가는 뛰고 있다. 그런데 얼마 전까지만 해도 잠실 아파트값 상승을 주도한 아파트가 잠실주공5단지였다면 지금은 잠실 장미아파트(1·2·3차)가 일대 주택시장을 이끌고 있는 양상이다. 1979년에 입주한 총 3522가구(전용면적 71~196㎡)의 대단지 장미아파트는 송파대로를 사이에 두고 잠실5단지와 마주 보고 있다. 잠실5단지와 마찬가지로 광역중심지 주변에 속해 있어 최고 51층짜리 초고층 주상복합단지 건립이 가능하다.

장미1차 아파트 전용 82㎡형 시세는 현재 12억 3000만원대로 사상 최고가를 넘어섰다. 장미아파트 재건축 추진위원회 관계자는 “내년 상반기 조합 설립 이후 종 상향을 통한 50층 아파트 건립 등 다양한 재건축 방안을 집중 검토할 것”이라고 말했다.

삼성동 코엑스와 잠실종합운동장 일대에 조성되는 국제교류복합지구 개발도 호재다. 잠실동 M공인 관계자는 “잠실주공5단지는 50층 건립 호재로 단기간에 집값이 너무 올라 매수세가 주춤한 반면 장미아파트는 주변 개발 호재로 호가(집주인이 부르는 가격) 상승세가 뚜렷하다”고 말했다.

◇재건축 초과이익 환수제·분양가상한제 등은 부담

최고 층수 49층 아파트의 꿈을 접고 35층으로 사업을 추진하기로 한 강남구 대치동 은마아파트도 재건축시장 상승을 이끄는 대표 후발 주자로 꼽힌다. 이 단지는 대한민국 사교육 1번지인 대치동 중심부에 자리 잡은 4424가구의 매머드급 아파트다. 2003년 재건축 추진위원회가 설립된 후 14년째 사업은 답보 상태에 머물렀으나 지난달 주민들이 35층으로 재건축 방향을 틀면서 집값도 가파른 상승세를 타고 있다. 이 아파트 전용면적 84㎡형은 35층 재건축안 결정 직전인 지난달 26일 시세가 15억 5000만원였지만 지금은 최고 16억 2000만원으로 보름 만에 7000만원이나 뛰었다. 단지 인근에 서울의료원 부지 개발과 영동대로 지하 통합개발 등 대형 호재를 안고 있다는 점도 가격 상승에 한몫하고 있다. 은마아파트 재건축 추진위 관계자는 “올 연말까지 재건축계획 수정 작업을 끝내 내년 초 서울시 도시계획위원회에 심의를 신청할 계획”이라고 말했다.

서초구 대표 부촌인 반포·잠원동 일대 한강변에 자리 잡은 신반포2차 아파트도 귀한 몸으로 떠오르고 있다. 이 아파트는 1978년 입주한 총 1528가구의 대단지로 이미 재건축 연한을 훌쩍 넘어섰다. 재건축 사업 초기 단계로 아파트 거래가 자유로울 뿐 아니라 입지도 최고라는 평가를 받고 있다. 신반포2차는 지하철 3·7·9호선 고속터미널역이 가까운 트리플 역세권 단지인데다 도심을 관통하는 올림픽대로, 경부고속도로, 강변북로 등도 가까이 있다. 인근 서울고속버스터미널이 개발될 것이라는 기대감도 높게 형성돼 있다. 잠원동 J공인 관계자는 “한강 조망이 가능한 105동이나 109동 같은 경우에는 집주인이 부르는 게 값일 정도로 집값이 비싸고 매물도 귀하다”며 “이 단지 전용 93㎡형은 이달 현재 16억 1000만원으로 8·2 대책 직전의 최고가를 넘어선 상황”이라고 전했다.

이처럼 강남 노른자 입지에 매매 거래가 자유로운 재건축 초기 단지를 중심으로 투자자들이 몰리고 있지만 내년 이후에는 상황은 달라질 수 있다고 전문가들은 지적한다. 함영진 부동산114 센터장은 “이들 단지는 내년부터 시행되는 재건축 초과이익환수제를 피할 수 없다”며 “여기에 민간택지에 대한 분양가상한제 시행으로 조합원들이 낼 분담금이 늘어날 수 있다는 점도 부담”이라고 말했다.