[e슬기로운 투자생활]리츠도 적대적M&A를?…J리츠 재편시대

[이데일리 이슬기 기자] 최근 국내시장에서도 ‘리츠(REITs)’에 대한 관심이 점점 높아지고 있습니다. 부동산 간접투자인 리츠는, 소액투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 발생한 수익을 배당하는 신탁상품을 이릅니다. 다만 한국의 경우 리츠시장이 활발하지 않다보니 해외 리츠에 눈을 돌리는 투자자들이 많지요. 그중에서도 일본 리츠의 경우, 2020년 도쿄올림픽을 앞두고 일본 정부가 인프라 투자에 열심인 데다 상업용 부동산이 활황세를 띄면서 인기를 얻고있습니다.

그런 일본 리츠계에서 최근 지각변동이 예고되고 있습니다. 그동안 일본 리츠계에선 경영이 어려워진 리츠끼리 동의 하에 M&A에 나선 경우는 있었지만 최근 처음으로 중·소형 리츠들 사이에서 적대적 M&A가 이뤄지려 하고 있기 때문입니다.

일본 복수의 매체는 리츠인 스타아시아부동산투자법인(스타아시아)이 지난 5월 사쿠라종합리츠투자법인(사쿠라)에 적대적 인수합병(M&A)을 제안하는 주주총회 소집을 행정당국에 신청했다고 전했습니다. 일본 투자신탁법(투신법)에 의하면 의결권의 3% 이상을 반년 간 보유하고 있는 투자자는 주총 소집 청구권이 있고, 투자 법인이 응하지 않을 경우 행정당국의 허가를 얻어 주총을 열 수 있습니다. 사쿠라의 지분 3.6%를 보유하고 있는 스타아시아는 사쿠라가 주총소집 요구를 들어주지 않자 행정당국으로 달려간 겁니다.

일본 시장에선 스타아시아가 법령을 위반한 부분이 딱히 없으므로 머지않아 무난히 주총이 열릴 것이라고 보고 있습니다. 그런데 주총이 열릴 경우 스타아시아의 의도가 그대로 관철될 가능성이 큽니다. 일본 투신법에선 리츠 주총에 참가하지 않은 투자자는 안건에 찬성했다고 간주하는 제도(みなし贊成)를 채택하고 있는 까닭입니다. 고령자들이 리츠에 많이 투자하는 특성을 고려한 건데, 스타아시아는 이 제도를 영리하게 이용했다고 볼 수도 있는 거죠.

다만 사쿠라의 투자자 50% 이상이 개인투자자인 만큼, 이들의 주총 참여 여부가 향후 M&A의 향방을 가를 수 있습니다. 이때문에 스타아시아는 유튜브를 통해 개인투자자를 상대로 합병되면 운용 코스트가 절약돼 배당금이 늘어난다는 등의 장점을 어필하고 있는 형국입니다.

스타아시아의 시가총액은 586억엔, 사쿠라는 288억엔 정도로 양쪽 모두 일본 리츠 중에서는 규모가 작은 편입니다. 일본은 금융완화 장기화로 부동산시장에 자금이 유입되며 다수의 리츠가 상장됐지만 투자는 우량 대형 리츠에 집중돼 왔습니다. 이들은 승승장구하며 도심의 대형 부동산에 더 투자할 수 있었던 반면, 중소형 리츠는 돈이 돌지 않아 좋은 부동산을 취득하지 못해 성장 둔화 국면을 맞이한 상황입니다. 따라서 중소형 리츠의 과제는 규모 확대를 통한 자금유입과 이에 따른 성장이었죠.

이번 스타아시아의 사례를 보고 또 다른 리츠가 성장이 둔화된 소형 리츠를 상대로 적대적M&A를 시도할 가능성이 제기되고 있습니다. 특히 찬성 간주 제도를 이용해 개인투자자 비율이 높은 리츠를 표적삼을 가능성이 높죠.

시장에선 일단 긍정적으로 평가하는 분위기입니다. 오오시마 마사히사 닛세이어셋매니지먼트 매니저는 니혼게이자이를 통해 “중소형 리츠가 재편돼 규모가 확대될 경우 기관투자자도 투자에 적극적으로 나설 수 있다”고 설명했습니다. 과연 주총은 소집될 수 있을까요? 소집된다면 안건은 통과될까요? 이번 사태의 결과에 따라 일본 리츠의 미래는 완전히 다른 모습이 될 수도 있습니다.