[최인용의 세무가이드]비사업용 토지 양도소득세 등 세법개정 유의사항

[최인용 가현세무그룹 대표세무사] 인구에 비해 국토가 좁은 우리나라에서는 토지에 대한 관심이 매우 높은 편이다. 그러나 토지를 취득·보유하고 처분할 때 각각 세금이 발생하는데 대부분 이에 대한 세금에 대해서는 잘 알지 못하고 있다.

최근 기획재정부는 12월 23일 세법 시행령의 부칙 개정안을 통해 비사업용 토지에 대한 세법을 완화하는 조치를 취했다. 개정안에 따르면 비사업용 토지 양도시 양도소득세 추가과세(기본세율+10%p)하는 것을 1년 더 연장·유예했다. 따라서 내년에도 비사업용 토지를 양도할 경우 기본세율(6~38%)이 적용되고 2016년 이후부터는 10% 추가과세가 적용된다.

세무상 토지는 구입할 때 부터 잘 결정해야 한다. 비사업용 토지가 되면 장기보유공제를 최대 30%까지 인정받지 못해 처분시에 양도소득세에서 불이익을 볼 수 있기 때문이다.

첫째, 비사업용 토지에서 벗어나기

비사업용 토지는 지목별로 일정 기간동안 본래의 사업용도에 따라 사용해야 한다. 일정 기간이라는 것은 세 가지 중의 하나만 적용돼도 사업용으로 판단한다. △양도일 직전 5년 중의 3년을 사업에 사용 △양도일 직전 3년중 2년을 사업용으로 사용 △토지소유기간의 80% 이상을 직접 사업에 사용하는 것이다. 이 셋 중의 하나만 충족하면 사업용 토지로 인정받을 수 있다.

그렇다면 사업에 사용한다는 것은 어떤 의미일까. 본래의 사업 용도대로 사용한다는 것은 △농지는 재촌과 자경을 해야 한다 △임야는 재촌의 요건을 갖춰야 한다 △나대지의 경우에는 다양한 용도에 따른 사업용 판단기준이 존재한다 등을 의미한다.

둘째, 농지 및 임야의 ‘재촌’ 의미는

재촌이라는 것은 농지나 임야가 속하는 시군구 지역에 거주하거나 인접한 시군구에 거주하는 것을 의미한다. 인접하지 않더라도 토지 소재지로부터 거주지가 20km 이내인 경우에는 재촌한 것으로 판단한다. 시행령 개정안에 따르면 기존 기준인 20km가 교통발달과 관련법상 토지거래 허가기준에 의거해 30km로 규정돼 있다. 따라서 앞으로는 30km 이내의 주거지도 재촌으로 인정받을 수 있다.

그러나 주소지만 이전해 농지나 임야로부터 30km 이내에 두는 경우는 인정되지 않는다. 사실상 실제 거주지역을 기준으로 판단하므로 유의해야 한다.

셋째, 농지의 자경 요건 충족시 유의사항

농지의 경우에는 자경요건을 만족해야 하는데 이는 스스로 경작하는 것을 의미한다. 따라서 배우자가 경작하거나 소작을 주는 경우는 해당되지 않는다. 특히 다른 소득이 있는 경우 자경으로 인정되지 않는 경우가 많은데 올해 7월 이후 양도분부터는 양도인이 사업소득금액과 근로소득금액이 3700만원 이상인 동안에는 경우에는 경작기간에서 제외한다. 다만, 부동산 임대업이나 농업, 임업에서 발생하는 소득은 농사짓는 것과는 무관하므로 임대업 등의 소득은 제외한다.

비사업용 토지와 사업용 토지는 장기보유공제의 혜택에서 불이익이 있을 수 있다. 농지의 8년자경 감면 등을 활용하는 경우에는 감면혜택이 매우 크므로 비사업용 요건을 잘 파악해 준비할 필요가 있다. 사업 용도에 맞는 토지의 구입은 양도시의 절세가 용이하기 때문이다.

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