다주택자 누르니… 똘똘한 강남 중대형 아파트 뜨네

[이데일리 김기덕 원다연 기자] “어차피 기다리면 (강남 중대형 아파트값은) 계속 오를 것이라는 기대감에 집주인들이 매물을 내놓지 않고 있습니다. 똘똘한 아파트 한 채를 잡으려는 수요는 있는데 매물이 없다 보니 거래는 뜸한 편입니다.” (서울 서초구 반포동 A공인 관계자)

다주택자를 전방위로 압박한 정부 규제(8·2 부동산대책과 10·24 가계부채 종합대책)에도 서울 강남 아파트값은 좀처럼 떨어지지 않고 있다. 특히 중대형 아파트 매맷값 상승세가 뚜렷하다. ‘강남 부동산 불패’를 굳건히 믿는 자산가들이 경기권이나 서울 강북권 또는 강남에서도 입지가 다소 떨어지는 집을 처분하고 압구정동과 잠실동 등 부촌의 ‘똘똘한’ 중대형 아파트를 보유하려는 심리가 강하기 때문이라는 게 전문가들의 설명이다. 똘똘한 아파트는 대체로 교통·쇼핑·교육·자연 등 주거 여건이 우수한 입지에 있는 주택을 말한다.

◇압구정·잠실동 아파트 최고가 경신

7일 부동산114에 따르면 올 7월 한달 간 서울 소형(전용면적 60㎡이하) 아파트값은 2.6% 올랐다. 같은 기간 중형(전용 60~85㎡) 아파트값(2.09%)과 대형(전용 85㎡초과) 아파트값(1.63%) 상승률과 비교해 월등히 높았다. 하지만 8·2 대책 이후 상황은 달라졌다. 소형 아파트값이 8월과 9월, 10월 동안 각각 0.79%, 0.46%, 0.64% 오르는 동안 중형 아파트값은 각각 0.73%, 0.63%, 0.67% 상승하며 소형아파트를 역전하는 현상이 벌어진 것이다. 이 기간 대형 아파트값도 각각 0.55%, 0.33%, 0.54% 올랐다.

내년 4월 다주택자 양도세 중과(2주택자 50%·3주택자 60% 양도세율 적용) 시행을 앞두고 다주택자들이 세금 폭탄을 우려해 소형아파트를 처분하고 똘똘한 중대형 아파트에 집중하는 투자 패턴이 나타나고 있다고 전문가들은 보고 있다.

강남 부촌 1번지로 통하는 압구정동에 있는 구현대 3차 전용 82㎡형 시세는 지난달 16억 6500원에서 이달 현재 17억3000만원으로 한달 새 7000만원 올랐다. 인근 H공인 관계자는 “반포동과 대치동 주택을 처분하고 우량 물건인 중대형 아파트 한 채로 갈아타려는 수요가 몰리면서 매물 품귀현상이 나타나고 있다”고 전했다.

지난 9월 서울시로부터 50층 재건축 정비계획안을 승인받으면서 사업에 탄력을 받고 있는 잠실주공5단지에도 매입 수요가 몰리고 있다. 8·2 대책 이후 16억원 아래로 떨어져 거래됐던 이 아파트 전용 82㎡형은 이달 현재 17억2500만원까지 오르며 전 고점을 넘어섰다. 잠실동 J공인 관계자는 “정부의 대출 규제 강화 조치에도 향후 투자가치가 확실한 곳을 잡으려는 수요자들로 하루에 한 건 이상씩은 거래가 이뤄지면서 주변 아파트 가격까지 끌어올리고 있다”고 말했다. 실제 잠실주공5단지 인근 엘스와 리센츠아파트 전용 84㎡형은 8·2 대책 이전 고점을 넘어선 최고 15억원을 호가하고 있다.

한강변 바로 앞에 들어선 서초구 잠원동 신반포2차 아파트도 전용 93㎡형이 한 달새 3000만~4000만원이 오른 16억원에 거래되고 있다. 인근 S공인 관계자는 “용산 등 강북 쪽에서도 기존 집을 팔고 들어오려는 수요자들의 문의가 많지만 매물이 워낙 없다 보니 거래는 잘 이뤄지지 않는다”고 말했다.

◇분양시장 청약 과열… 양극화 우려

수요에 비해 공급이 절대 부족한 강남권 알짜 입지에서 분양하는 단지도 똘똘한 집 한채를 잡겠다는 수요자들의 타깃이 되고 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 주변 시세보다 분양가가 낮게 책정된 단지들이 속속 공급되면서 강남권에서 전월세를 살며 주택 구입을 노리던 현금 부자들 입장에서는 저가에 알짜 새 아파트를 마련할 수 있는 더없이 좋은 기회가 조성됐다는 게 현지 부동산 중개업소들의 설명이다. 실제로 지난 9월 평균 168대 1의 청약경쟁률을 기록한 강남구 개포동 ‘신반포 센트럴자이’(신반포6차 재건축 아파트) 1순위 일반분양분 당첨자 98가구 중 61가구(62%)가 강남권(강남·서초·송파구)에 거주하고 있는 것으로 나타났다. 같은 달 ‘래미안강남포레스트(개포시영 재건축)’도 당첨자 185명 중 60%에 해당하는 110명이 강남권 거주자였다.

송인호 한국개발연구원 공공투자정책실장은 “8·2 대책으로 금융 규제가 강화되면서 기존 자산가들이 움직일 수 있는 폭이 더욱 자유로워진 것이 사실”이라며 “강남 입성을 위해서는 최소 4억~5억원은 자기 자산으로 가지고 있어야 하기 때문에 대책 이후 주택시장에서 지역별 양극화 현상은 더욱 뚜렷해지고 있다”고 말했다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “과거 노무현 정부 시절 다주택자를 압박하는 초강력 규제(3주택자 최대 60% 양도소득세 부과) 이후 되레 ‘버블세븐’(강남·서초·송파구와 양천구 목동, 분당·평촌신도시, 용인시)을 중심으로 중대형 아파트값이 폭등했던 현상이 강남 중심부에서 재현되는 분위기”라며 “다주택자에 대한 규제가 강화될 수록 지역별 주택시장 양극화는 더 심화할 것”이라고 말했다.