'원금상환 연기' 獨 부동산 DLS, 투자사업장 자산확인 '지지부진'

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

[이데일리 이광수 기자] 국내 증권사들이 판매한 독일 헤리티지(heritage) 부동산 파생결합증권(DLS) 편입 신탁의 만기가 추가로 연장될 가능성이 커졌다. 지난달 발행사와 판매사는 독일 현지에서 실사 작업을 진행해오고 있는데 현재까지 전체 사업장 18곳 중 11곳만 파악한 것으로 나타났다. 발행사와 판매사 관계자 사이에서는 만기가 최대 2년여 연장될 수 있다는 예측도 나오고 있다.

14일 투자은행(IB)업계에 따르면 국내 증권사가 발행하고 판매한 독일 헤리티지 부동산 사모 DLS 편입 신탁 투자 사업장 전체 18곳 중 7곳에 대한 자산 확인을 마무리 하지 못하고 있는것으로 파악됐다. 이 상품은 2017년 5월부터 국내 증권사를 통해서 총 4600여억원어치가 팔려 나갔다. 금융투자업계 한 고위 관계자는 “현재 11곳만 실체를 확인했고, 7곳은 현재 확인 중”이라며 “투자하는 쪽에서 확인이 돼야 하는데 얘기가 잘 되지 않는 상황”이라고 말했다. 최대 판매사인 신한금융투자 측은 이들 사업장에 대해 현재 진행사항을 파악하고 있는 중이라는 설명이다.

이 DLS는 독일 현지 시행사인 저먼프로퍼티그룹(옛 돌핀트러스트)이 역사적 보존가치가 있는 건물을 개발하는 사업에 투자하는 싱가포르 반자란자산운용의 역외펀드(AGPI펀드)를 기초자산으로한 2년여 만기의 상품이다. 시행사가 펀드로부터 받은 투자금으로 부동산을 매입한 후 재개발하는 프로젝트를 진행한다. 설계와 변경 허가를 받은 뒤 선분양이나 매각을 통해 수익을 내 투자금을 상환하는 구조다. 반자란운용의 펀드를 기초자산으로 하는 만큼 만기 연장의 책임의 상당부분은 반자란운용측에 있을 것으로 보인다.

다만 지난 7월 상품 만기가 다가와서야 현지 실사를 가는 등 국내 증권사들의 문제도 있다는 게 업계 관계자의 설명이다. 업계 한 관계자는 “상품 구조만 확인할 것이 아니라 어디에 투자돼 있는지 확실하게 확인했어야 했는데 (국내 증권사들은) 돈만 줬을 뿐”이라며 “투자 진행 상황도 파악하지 않았다는 것”이라고 말했다. 신한금융투자 등 국내 증권사 4곳은 지난 9월 독일 현지를 방문해 투자 자산 파악에 나선 바 있다.

해당 상품을 가장 많이 판매한 신한금투 측은 “현재 7곳에 대해 반자란운용이 프로젝트 진행 사항을 확인 중에 있다”며 “프로젝트 진행 확인이 완료되면 현지 로펌에 최종 확인을 맡길 것”이라고 해명했다. 11곳은 이미 현지 로펌 최종 확인까지 마쳤다는 게 회사 측 설명이다.

이처럼 투자 자산 파악이 늦어지면서 추가 상환 연기 우려도 커진 상황이다. 이미 지난 7월 말 만기 상품에 대해서는 석 달 만기 연장된 데 이어 190억원 규모의 8월 만기 상품도 같은 기간 만기가 연장된 상태다. 발행사와 판매사 안팎에서는 만기 연장을 최대 2년까지 할 수 있다는 목소리도 나오고 있다.

이 밖에 JB자산운용이 운용하는 호주 부동산 투자 펀드도 문제 해결까지 시간이 걸릴 전망이다. JB자산운용의 ‘JB 호주NDIS 펀드’는 해외 부동산 대출 관련 계약 위반에 휘말리며 투자금의 3분의 2만 회수된 상태다. 이 펀드는 호주 현지 투자회사인 LBA캐피털이 호주 정부의 장애인 주택 임대 관련 사업에 투자하는 사모펀드다. 문제는 LBA캐피탈이 대출 계약대로 아파트를 사지 않고 토지를 사면서 문제가 발생했다.

JB운용측은 LBA캐피탈이 토지를 매입한 지 한 달 정도 지난 지난 8월 해당사실을 발견하고 투자금의 일부인 2015억원을 현금으로 회수하고 882억원 상당의 현금과 부동산에 대해선 호주 법원의 자산 동결을 받아놓은 상태다.