경기도 화성·평택·오산 등 수도권 남부지역에서 아파트 입주대란 우려가 현실화하고 있다. 과거 2~3년 전 분양시장 호황을 타고 주택 공급이 집중됐던 이들 지역에서 올 들어 신규 입주 물량이 쏟아지면서 아파트값과 전세값이 동반 하락하는 현상이 벌어지고 있는 것이다. 여기에 대출 규제 강화 등의 영향으로 집값 추가 하락 압력이 커진 점도 부담이다. 입주 물량이 집중된 지역의 일부 단지를 중심으로 ‘역전세난’(입주 물량 증가로 전세 공급이 수요를 초과하면서 집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상)이 나타날 경우 집주인들이 기존 세입자들에게 전세금을 돌려주지 못하는 ‘깡통 전세’가 등장할 수 있어서다.
◇입주 물량 폭탄에 전셋값 ‘뚝’… “가격 낮춰도 세입자 못구해”
부동산114에 따르면 지난달 경기도 남부권에 속한 오산시 전셋값은 0.45% 떨어지며 3개월 연속 하락세를 기록했다. 이어 광주(-0.36%)·과천(-0.12%)·화성(-0.10%)·수원시(-0.07%) 순으로 낙폭이 컸다. 이 중 화성시와 오산시의 경우 아파트 매매가격도 각각 0.03%, 0.02% 내려 8개월 만에 하락세로 전환했다.
동탄2신도시가 속한 화성시 전세시장 역시 입주 물량 부담에 몸서리를 치고 있다. 이곳에서는 올해 2만3711가구가 집들이하는 데 지난해(1만3297가구)에 비해 입주 물량이 80% 가까이 늘었다. 내년에도 경기도에서 가장 많은 3만1327가구가 입주할 예정이다. 화성시 청계동 K공인 관계자는 “북동탄 등 주변 지역에서 입주 물량이 쏟아지면서 일대 전세시장이 소화 불량이 걸린 상태”라며 “인근 우남퍼스트빌의 경우 올 상반기 최고 3억5000만원까지 전세 거래됐지만 지금은 3억원에도 세입자를 구하기 쉽지 않다”고 전했다.
수원시에서도 호매실지구 등을 중심으로 한 입주 물량 증가로 지난해(3680가구)보다 3배나 많은 1만1093가구가 올해 이삿짐을 꾸린다. 내년에도 8013가구가 추가로 입주할 예정이다. 수원시 장안구 이목동 J공인 관계자는 “주변 시세보다 가격을 확 낮추지 않고서는 3~4개월 내에 전세계약을 쓰기가 어려울 것 같다”고 말했다.
◇전문가 “전셋값 하락 2~3년 더 갈 듯”
내년이 더 문제라는 게 전문가들의 지적이다. 내년부터 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 등 강화된 대출 규제와 양도소득세 중과 등이 순차적으로 시행되면 다주택자들은 서울 강남 등 알짜배기 지역을 제외한 수도권 외곽지역에 있는 주택을 처분할 가능성이 크다. 주택 매물이 점차 쌓이면서 경기지역 아파트값이 하락할 경우 전세시장에서는 기존 세입자가 전세보증금을 돌려 받지 못하는 깡통 전세가 속출할 것이라는 우려도 커지고 있다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “입주 물량 추이를 보면 향후 2~3년 간 경기 남부권은 전셋값 하락에 허덕일 가능성이 크다”며 “정부 차원에서 세입자들의 전세보증금 보험 가입 조건을 완화하고, 집주인에게는 대출 규제와는 별도로 전세보증금 반환을 위한 단기 대출이 가능하도록 하는 등 안전장치를 마련할 필요가 있다”고 말했다.