“임대 후 분양도 어렵다”…막다른 길 몰린 정비사업

철거 공사가 한창인 서울의 한 재건축 단지 모습.(사진=연합뉴스 제공)

[이데일리 경계영 기자] 서울 재건축·재개발 정비사업이 막다른 궁지에 몰렸다. 지난 6월 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 사업장 관리에 이어 12일 민간택지의 분양가 상한제 확대 적용 방안까지 나온 데다 대안으로 거론되던 ‘임대 후 분양’도 녹록잖아서다. 정비사업으로선 수익을 내는 창구인 일반분양가에 대한 규제가 빡빡해지면서 사업성이 크게 떨어질 수밖에 없을 전망이다.

임대하더라도 HUG 보증 거쳐야

13일 국토교통부 등에 따르면 정비사업조합이 일반분양 물량을 임대 후 분양 방식으로 바꾼다 해도 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 HUG로부터 임대보증금 보증을 받아야 한다.

주택 관련 분양·임대 보증을 담당하는 HUG는 고분양가 관리지역 내 ‘고임대가 심사 기준’에 고분양가 심사 기준을 준용한다. 임대보증금에 연간 임대료를 한국감정원의 통계에 근거해 보증금으로 연환산 한 값을 더한 총 임대가격이 심사 대상이다.

HUG는 분양가 심사 때와 마찬가지로 주변 사업장의 총 임대가격 등과 비교해 임대가를 심사한 후 보증 여부를 결정한다. 이문기 국토부 주택토지실장은 전날 ‘분양가 상한제 개선방안’ 발표 당시 “임대가가 고가라면 분양 보증과 마찬가지로 HUG가 임대 보증을 거절할 수 있다”고 말한 이유기도 하다.

다만 아직 고분양가 관리지역 내 임대가 보증 심사 사례가 없다고 HUG는 설명했다. 지난 6월 이후 HUG가 100가구 이상 아파트를 대상으로 분양 보증을 내준 사례 역시 없다.

이렇게 되면 빡빡해진 분양가 규제를 피하려던 강남권 일부 재건축 단지로선 막막해졌다. 이들 단지의 정비사업조합으로선 고육책으로 임대 후 분양을 고려했지만 이마저도 어려워진 셈이다.

당초 이들 단지의 정비사업조합은 분양보증을 서는 HUG가 지난 6월 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 개선한 이후 HUG와의 분양가 조율이 어려워지면서 후분양으로 선회했다. 그러자 국토부는 민간택지로 분양가 상한제를 확대하고 기준을 ‘입주자모집공고 신청’으로 바꾸며 후분양까지도 분양가 규제의 틀 안에 넣었다.

단위=개, 자료=국토교통부

‘임대 후 분양’으로 바꾸려 해도 정비계획 다 뜯어고쳐야

그렇다고 정비사업조합이 일반분양물량을 임대 후 분양으로 바꾸는 과정 자체도 쉽진 않다. 서울시 ‘도시 및 주거환경정비 조례’를 보면 개발할 때 사업 재원을 확보하려 처분할 수 있는 체비시설 중 공동주택(아파트)은 일반에 분양할 수 있다고 돼 있기 때문이다. 앞서 한남동 한남더힐과 나인원한남 등 임대 후 분양한 사례가 있긴 하지만 정비사업이 아니었다.

꼭 이 조례가 아니더라도 상위법인 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)엔 관리처분계획에 따라 건축물을 처분 또는 관리해야 한다고 적시했다. 임대 후 분양으로 전환하려면 사업시행계획부터 관리처분계획까지 정비사업의 계획 모두 바꿔 변경 인가 절차를 다시 밟아야 한다는 의미다.

서울시 관계자는 “이론적으로 정비계획을 바꾸는 일이 불가능한 것은 아니지만 실제 절차를 다시 거치긴 쉽지 않다”며 “도정법 시행령에도 정비사업의 일반분양으로의 공급 방식을 규정하고 있어 임대 후 분양이 사실상 어렵다”고 말했다.