"수천만원 날릴 판" 폭탄 된 '지산'…투자자들 밤잠 설친다

[이데일리 박지애 기자] 올해 12월 준공을 앞둔 광교에 위치한 지식산업센터를 7억 원대에 분양받은 30대 직장인 A씨는 최근 지식산업센터의 공실률이 높은 상황을 보고 계약을 취소하려 했지만 불가능하단 통보를 받았다. 취소하려면 계약금으로 지불한 7000만 원을 포기하는 조건으로만 가능하다고 해 밤잠을 설치며 중도 포기 여부를 고민을 하고 있다.

경기도 소재 지식산업센터 전경. (사진=연합뉴스)

한 때는 ‘수익형 부동산’으로 각광 받았던 지식산업센터가 투자자들에게 ‘애물단지’로 전락했다.

지식산업센터는 한 건물 안에 다양한 분야의 중소기업이 몰려 있는 3층 이상의 건축물을 말한다. 지난 부동산 호황기 시절 아파트 등 주택 시장 규제가 강화되면서 틈새 수익형 부동산 상품으로 개인 투자자들에게 큰 관심을 받았다. 하지만 고금리발 부동산 침체 국면에 접어들면서 상업용 부동산 시장도 거래가 뜸해지고 수요가 줄어들면서 지식산업센터 투자심리도 싸늘하게 식은 상태다.

지식산업센터 매매지수 분기별 추이(사진=알스퀘어)

25일 상업용 부동산 업계 및 상업용 부동산 데이터 전문기업 알스퀘어 리서치센터가 발간한 ‘2024년 1분기 서울 오피스·자산 매매지표’를 살펴보면, 올해 1분기 지식산업센터 매매지수는 전년 동기 대비 4.9% 하락한 것으로 나타났다.

지식산업센터는 주택과 달리 보유 수와 상관없이 종합부동산세·양도세 중과 규제를 받지 않는 등 각종 부동산 규제에서 비교적 자유롭다는 장점으로 앞서 지난 부동산 호황기 시절 많은 인기를 누렸다. 특히 대출도 담보대출비율(LTV) 70~80%까지 가능해 투자처로 인기가 높았다.

실제 보고서에 따르면 지난 2011년부터 2019년까지 지식산업센터 매매지수는 매년 3% 전후의 안정적인 상승세를 보였으며 부동산 호황기였던 2020년부터 2022년 2분기까지는 연간 20%를 웃도는 높은 상승률을 보였다.

문제는 시장이 침체하며 투자 수요가 얼어붙었음에도 공급이 오히려 늘고 있단 점이다.

한국산업단지공단 통계를 살펴보면 2021년 1월 기준 전국에 공사 중이거나 준공 예정인 지식산업센터는 총 1219곳 기록하고 있는데, 올해 1분기 기준으로 전국에서 공급 예정인 지식산업센터는 1543곳까지 늘어난 상태다.

공급은 늘어나지만 거래는 줄면서 공실률은 늘어나고 있다. 지식산업센터 분양자들은 세입자를 구하지 못하면서 임대료 없이 대출 이자와 관리비를 온전히 감당해야 하는 상황이다. 불어나는 대출 이자를 감당하지 못해 잔금을 치르기 전에 계약을 포기하려 해도 불가능하고 매도하려고 해도 거래 자체가 이뤄지지 않는 상황이다.

상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛에 따르면 지난해 말 기준 전국 지식산업센터 거래량은 3395건으로 지난해 같은 기간보다 33.1% 급감했다. 한창 거래가 활발하던 2021년 (8287건)과 비교하면 60% 가까이 줄어든 수치다.

국내 상업용 부동산 업계 관계자는 “지식산업센터 투자를 하는 이유는 임대 수익 때문인데 공실로 인해 임대수익도 나지 않고, 고금리고 대출 이자도 높아진 상황에서 분양을 받는 건 신중해야 한다”며 “특히 최근에는 공실률이 높아지면서 할인 분양이나 회사보유분 지식산업센터를 판매한다는 영업이 많은데 이에 대해서도 잘 알아보고 계약을 하는 것이 중요하다”고 조언했다.