조합까지 설립했는데 착공 어려운 이유…‘지주택’의 비밀

[이데일리 황현규 기자] 지난해 서울 동작구의 한 지역주택사업지의 조합권을 약 5000만원에 매수한 A씨는 최근 들어 불안감에 잠이 오지 않는다. 올 중순 계획이었던 착공 일정이 내후년으로 밀렸기 때문이다. A씨는 “조합권을 샀을 당시만 해도 곧 착공에 들어갈 것처럼 홍보했다”며 “결국 내후년으로 밀렸지만, 일정이 더 밀릴지 아무도 알 수 없는 상황”이라고 말했다. 그러면서 “집값이 계속 오르는 상황에서 내집 마련을 해보겠다는 생각에 지주택에 투자한 건데, 상황만 더 악화된 것 같다”고 하소연했다.

최근 조합 설립을 마친 지역주택조합(지주택) 사업장 중 실제 착공까지 이어진 경우는 10% 미만으로 나타났다. 5년 간 서울에서 조합 설립을 마친 지역주택조합(지주택) 사업장이 19곳에 달하지만 착공에 나선 사업지는 2곳에 불과했다. 심지어 올해 착공에 나선 사업지는 단 한 곳도 없었다. ‘조합 설립’을 마친 지주택 사업지라도 투자에 주의해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

(사진=연합뉴스 제공)

◇지주택 설립인가는 점점 늘어나는데…착공은 거의 없어

27일 서울시가 국회 국토교통위원회 소속 정동만 국민의힘 의원실 제출한 자료에 따르면 2016년부터 2021년 7월까지 최근 5년 간 서울에서 조합을 설립한 지주택 사업지는 19곳으로 집계됐다.

지역주택조합이란 민간 사업자(주민 포함)가 일대 토지를 매입해 직접 주택을 짓는 사업이다. 또 사업참여자(조합원)들을 모집, 참여자들이 지불한 조합바로 토지 매입을 해 불, 이를 토지 매입 비용으로 활용하는 게 특징이다. 조합원들이 직접 시행으로 참여해 건축비를 직접 부담하는 게 특징이다. 지주택사업은 조합원 모집→조합설립인가→사업계획승인(토지확보율 95% 이상)→착공 순으로 이어진다.

그러나 조합설립 이후에도 실제 착공까지 이어지는 경우는 드물다는 게 업계의 설명이다. 정 의원실에 따르면 최근 5년 간 조합 설립에 성공한 서울 사업지 중 착공에 나선 곳은 단 2곳에 불과한 것으로 나타났다. 올해 착공한 곳은 단 한 곳도 없었다.

추가적인 토지 수용 어렵고 자금 조달 차질 빈번

조합 설립 이후에도 착공이 어려운 이유는 필요한 자금과 동의율을 충족하기 어렵기 때문이다.

먼저 조합설립인가를 받기 위해서는 토지확보율 80% 이상에다가 현행 조합원 모집률 50%만 충족하면 된다. 여기서 말하는 토지확보는 토지 소유권이 아닌 토지 소유주들의 ‘사업 동의서’에 가깝다. 토지 감정가액(토지 수용비)의 약 10%만 계약금으로 내고 토지확보 동의를 받는 게 보통이다.

그러나 착공은 조합설립보다 훨씬 까다롭다. 사업동의서가 아닌 진짜 토지 수용을 해야만 가능하다. 즉 감정가액의 나머지 90%를 마저 지불해야 한다는 의미다. 김예림 부동산전문 변호사는 “조합 설립 이후 조합원들에게 돈을 걷어 토지 수용금을 마련하는데, 홍보비용 등 부대 비용이 많아 조합비만으로 수용이 불가능한 경우가 부지기수”라며 “그렇다고 조합비 외에 추가적인 분담금을 요구하는 것도 쉽지 않아 사업이 그대로 멈춘 경우가 많다”고 설명했다.

서울 성수동 김성근 전 야구감독 자택 근처 풍경(사진=이데일리 DB)

또 조합설립 당시 받지 못한 나머지 15~20% 토지의 사업 동의를 받는 것도 쉽지 않다. 실제 이를 노린 ‘알박기’도 적지 않다. 사업계획승인을 받기 위해 추가적인 주민 동의를 얻어야 한다는 점을 이용, 시세보다 높은 수용가격을 요구하는 경우다. 앞서 김성근 전 프로야구 감독은 개별주택가격보다 약 8배 높은 가격인 17억5000만원을 보상가로 주택을 매도해 논란이 된 바 있다.

결과적으로 나머지 토지를 수용하기 위한 주민 설득이 어려울뿐더러, 설득에 성공한다 해도 막대한 보상 비용이 들기 때문에 조합원들은 추가부담금을 낼 수 밖에 없는 구조다.

김 변호사는 “조합설립인가를 받을 때 80%의 수용 금액보다 나머지 20%의 수용 금액이 더 크다는 우스갯 소리도 있다”며 “그만큼 조합 설립 이후에도 나머지 토지 소유주들을 설득하는 게 쉽지 않다는 이야기”라고 전했다.

더 큰 문제는 사업 성공을 담보하지 않은 채 조합설립만 마친 지주택 사업지의 조합권이 부동산 시장에서 쉽게 매매되고 있다는 점이다. 익명을 요구한 분양업계 관계자는 “조합설립만 되면 마치 사업이 마무리된 것처럼 홍보하는 사업지들이 많다”고 털어놨다.

최황수 건국대 부동산학과 교수도 “지역주택조합은 재건축·재개발 사업과 달리 분양권의 실체가 없다”며 “관리 감독이 정비사업에 비해 약한 탓에 시행사의 비리도 많을 뿐더러 사업 단계별로 사업 추진이 지지부진하기 때문에 아예 투자하지 않는 것을 추천한다”고 말했다.