[주택시장 심층진단]②“실직→금융부실→집값폭락…‘퍼펙트스톰’ 우려”

[이데일리 강신우 기자] 기업파산(대량실업) 가계부채 부실화부터 시작해 금융기관 부실 → 부동산가격 하락 →가계부실과 금융부실의 동시 충격. 퍼펙트스톰(초대형 경제위기)의 고리다. 코로나19가 장기화할 가능성이 커지면서 경제위기론이 고개를 들고 있다.

“대량실업땐 ‘페펙트스톰’ 가능성 커”

25일 서울 성북 삼선동 한성대학교에서 이데일리와 만난 이용만 한성대 부동산학과 교수는 이 같은 시나리오의 상황이 우리 경제에 불어 닥칠 수 있다고 경고했다. 이 교수는 “유감스럽게도 현재로서는 ‘퍼펙트스톰 가능성이 커 보인다”고 했다.

이용만 한성대 부동산학과 교수.(사진=김태형 기자)

다만 이 교수는 서울 강남3구(강남·서초·송파구)에 이어 마용성(마포·용산·성동구)에서도 1억~2억원 가량 호가를 낮춘 급매가 출현하며 집값 급락 조짐을 보이는 상황에 대해선 코로나19의 영향이 제한적이라고 선을 그었다. 충격파가 아직 부동산시장에는 닿지 않았다는 이야기다.

이 교수는 “일부 집값 급등 지역에서 나타나고 있는 가격하락 현상은 코로나19에 따른 영향으로 보기는 어렵다”며 “큰 폭의 공시가격 인상, 금융규제, 오는 6월까지인 양도소득세 한시 감면 시한 도래 등의 영향이 오히려 더 크다”고 했다. 이어 “그러나 다주택자 중에는 다가오는 퍼펙트스톰에 대비해 미리 현금을 확보하려는 가구도 일부 있는 것 같다”고 했다.

이 교수는 “코로나19에 따른 영향은 부동산시장엔 아직 직접적으로 미치지 못하고 불확실성만 키운 상황”이라며 “주택가격의 하락은 자영업자 및 소상공인의 파산, 기업 구조조정과 파산에 따른 실직 등이 현실화할 때 본격화한다. 그전에는 주택을 파는 등 사전적으로 자산 조정에 나서는 가구는 많지 않을 것”이라고 했다.

“부동산 경착륙 충격 최소화 정책 필요”

부동산시장의 불확실성이 확대하면서 다음 달 추가적으로 금리를 내려도 집값 상승을 이끌지 못할 것이라는 분석도 내놨다. 앞서 한국은행은 지난 16일 기준금리를 기존 1.25%에서 0.75%로 0.5%포인트 내렸다.

이 교수는 “부동산의 수익은 현재와 미래의 임대료인데 수익이 크게 훼손하지 않는 상태에서 금리가 하락하면 집값은 오르지만 코로나19로 최악의 경기침체에 빠질 수 있는 우려가 커지면서 안정적인 임대수익을 기대할 수 없다면 금리인하 효과가 작용하지 않는다”고 했다. 이어 그는 “이러한 상황에서 오는 4월 한국은행이 추가적으로 금리를 내려도 집값 상승에는 그 영향이 미미하거나 없을 것”이라고 했다.

부동산시장의 향후 전망이 어두운 상황에서 정부의 선제적 대응책이 나올지에 대해서는 부정적으로 내다봤다.

이 교수는 “현 정부의 정책 기조로 보면 부동산 시장에 대한 선제적 대응은 기대하기 어렵다”며 “투기지역이나 과열지구, 조정지구 등 규제를 강화하고 있고 또 침체 국면에 접어들면 자연스레 해제 요건을 충족해 규제가 풀리게 된다”고 했다. 그는 그러면서 “침체국면이 오면 규제가 풀리더라도 금융권에서는 자체적으로 금융부실을 피하기 위해 대출요건을 강화하고 자금줄을 줄이게 될 것”이라고 했다.

이 교수는 그러나 “부동산이 경착륙을 하더라도 그 충격을 최소화하기 위해 담보대출의 연장이나 원리금 조정, 출자전환 등의 조치는 필요할 것”이라며 “그래야만 가계부실이 금융부실로 전이되는 것을 막을 수 있을 것”이라고 했다.

이용만 한성대 부동산학과 교수.(사진=김태형 기자)

내 집 마련 시기와 관련해 이 교수는 “경기침체 속에서도 오히려 기회라는 역발상 투자자가 있을 수 있고 가계의 상황이 각자 달라 언제 주택을 사는 것이 좋다라고 이야기할 수는 없다”면서 “다만 지금의 부동산시장 상황은 ‘폭풍전야’와 같다”고 했다.

“실효성없는 실탄 난사, 재정위기 초래”

이 교수는 일각에서 나오는 ‘보편적 재난기본소득’(전 국민에 100만원 지급) 등과 관련해서는 ‘실탄 쓰임의 실효성’을 강조했다. 그는 “정부가 (정치적 판단에 따라)천문학적인 재정지원 정책을 세우면 국채발행으로 자금을 조달할 수밖에 없고 시장 이를 소화하지 못하면 결국 한은이 사는 것인데 이는 원화를 찍어내는 것”이라며 “실탄을 실효성없이 난사하면 자칫 원화가치가 급락하고 결국에는 재정위기까지 오게 된다”고 했다.

그는 마지막으로 “글로벌경제에서는 우리만 코로나19에서 벗어났다고 해서 안심할 수 없다”며 “이런 때일수록 국제 공조로 방역에 성공하고 백신 및 치료제 개발이 하루빨리 이뤄져야만 이 모든 최악의 시나리오에서 벗어날 수 있을 것”이라고 했다.

이용만 교수는…

△1959 울산 출생 △1985년 연세대 경제학과 졸업 △1995년 연세대 경제학 박사 △2000년 LG경제연구원 부연구위원 △2013년 한국주택학회 회장 △2014년 한국부동산분석학회 회장 △2016년 한성대 대학원 원장 △2020년1월 서울부동산포럼 회장 △現한성대 부동산학과 교수