[안수남의 절세 비법]당신만 몰랐던 내년부터 달라지는 ‘부동산 세법’上

[안수남 세무법인 다솔 대표세무사] 내년 1월 1일부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오를 전망이다. 이 내용을 담고 있는 ‘2020년 세법개정안’이 국회에 제출된 상태이고, 연내 국회 통과 시 내년부터 적용된다. 현재는 과세표준(세금을 매기는 기준금액) 5억원 초과시 42%의 최고세율을 적용하고 있다. 그러나 내년부터는 5억원 초과 10억원 미만시에는 현재와 동일한 42%를 적용하지만 과세표준 ‘10억원 초과 구간’이 신설되고 이에 해당할 경우 최고세율은 45%로 상향 조정된다. 공익사업에 수용되거나 양도소득이 10억원 이상인 부동산을 처분하는 경우 양도시기를 올해로 당기는 것이 절세팁(tip)이라 할 수 있겠다.

안수남 세무법인 다솔 대표 세무사

또 내년부터 양도하는 주택분에 대해 다주택 중과세 및 비과세를 위한 주택 수 계산에 분양권이 포함된다. 그동안 아파트 등 분양권은 집이 지어진 상태가 아닌 권리상태여서 집이 아닌 것으로 봤는데 앞으로는 분양권도 주택 수에 포함한다는 것이다. 다만 내년 1월 1일 이후에 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용하고, 현재 보유 중인 분양권에 포함되지 않기 때문에 혼동이 없도록 주의가 필요하다. 참고차 첨언하면, 재개발ㆍ재건축 사업으로 취득한 조합원 입주권에 대해서는 2006년부터 비과세와 중과세 적용 시 주택수에 포함해 왔다.

세제상 가장 큰 혜택 중 하나인 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 기본적으로 주택을 2년 이상 보유해야 한다. 다만 그 보유기간의 산정이 매우 중요하다. 집을 2채 이상 보유한 세대가 갖고 있던 집 1채를 제외하고 모두 팔아 1주택자가 됐다면, 해당 집에 대한 1세대 1주택 비과세를 위한 보유기간은 ‘양도 후 1주택자가 된 날’로부터 계산한다. 다만 집 2채중 1채를 팔 때 ‘일시적 2주택 특례’ 등(소득세법 시행령 제155조, 제155조의2 및 제156조의2) 비과세를 적용받아 팔아 1주택자가 됐다면, ‘양도 후 1주택자가 된 날’이 아니라 ‘최초 해당 집의 취득시점’부터 보유기간을 기산한다. 이 개정규정은 2019년에 이미 개정됐으나 아직 대다수 납세자들이 알지 못하고 있어서 주의가 필요하다.

내년부터는 1세대 1주택 비과세에 해당하는 경우 장기보유 특별공제도 달라진다. 올해까지는 2년 이상 거주한 주택의 경우 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다. 그러나 내년 양도분부터는 거주기간도 새롭게 따진다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 4%, 거주기간 4%로 각각 구분하는 것이다. 즉 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 되는 것이다. 만약 2년 이상 거주했지만 추가로 거주할 수 없는 고가주택은 올해 안에 양도를 해야 세금 부담을 줄 일 수 있다.

또 법인이 보유한 주택을 양도할 시 추가 세율도 인상된다. 현재는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 더해 추가 과세하는 세율은 10%다. 그러나 내년부터는 이를 20%로 인상한다. 사원용 주택은 제외한다.