다주택자 양도세 폭탄? ‘돈되는’ 절세 비법 있다

[그래픽=이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 성문재 기자] 1. 서울 도심권에 아파트 한 채를 보유하고 있던 40대 직장인 A씨는 작년 1월 용산구 이촌동에 있는 전용면적 66㎡짜리 아파트를 투자 목적으로 4억원에 샀다. 이후 집값이 1년여 만에 1억원 이상 올랐다. 5년 안에는 주택을 처분할 계획이 없는 A씨는 이촌동 아파트값이 6억원이 넘기 전에 배우자 B씨에게 증여한다는 계획이다. 다주택자 양도소득세 부담을 최소화하기 위해서다.

2. 서울 강서구 아파트를 분양받아 직접 거주 중인 자영업자 C씨는 작년 인천시와 강원도 춘천시에 있는 1억원대 아파트를 각각 사들여 3주택자가 됐다. 이후 정부가 8·2 부동산 대책을 통해 다주택자에 대한 양도세 중과를 예고하면서 C씨는 순간 당황했지만 이내 안심했다. 서울 아파트를 먼저 팔지만 않으면 양도세 중과 적용을 피할 수 있다는 세무사의 설명을 들었기 때문이다.

이달 1일부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면서 절세 전략이 중요해졌다. 이전보다 세금 부담은 커졌지만 어떻게 처분하느냐에 따라 합법적으로 양도세 부담을 피할 수도, 이전보다 2~3배 많은 세금을 낼 수도 있기 때문이다.

①당장 팔 것 아니라면 부부간 증여 또는 임대주택 등록

앞으로 최소 5년 동안은 목돈 들어갈 일이 없어 집을 팔 계획이 없다면 부부간 증여를 고려할 만 하다. 부부 사이에는 10년간 6억원까지 세금(증여세) 없이 증여가 가능하다. 다만 증여받은 주택을 5년 내 팔지 않는다는 조건에서다. 이 방법은 최근 1~2년새 집값이 급등하면서 발생한 양도차익을 지우는 효과가 있다. A씨가 이촌동 아파트를 처분할 경우 취득가액이 4억원이지만 5억 5000만원으로 오른 상태에서 배우자에게 넘기면 취득가액이 5억 5000만원으로 바뀐다. 다만 이 경우 증여에 의한 취득세(4%)는 내야 한다.

공시가격이 6억원 이하인 수도권 주택이라면 주택임대사업자로 등록하고 임대 의무기간(3월 31일 이전 등록 시 5년 이상, 4월 1일 이후 8년 이상)을 채워 양도세 중과를 피할 수 있다. 준공공임대주택으로 등록해 8년 이상 임대하면 양도세 장기보유특별공제 비율도 50%에서 70%로 상향된다.

②규제 대상 아닌 주택부터 팔면 중과 회피

투자용 주택을 처분할 생각이 있다면 처분 순서에 유의해야 한다. 모든 주택이 중과 대상이 아니기 때문이다. 실제 보유하고 있는 주택이 2채 이상이라도 조정대상지역 내에 있지 않다면 양도세 중과를 적용받지 않는다. 현재 조정대상지역은 서울 전역과 경기도 성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2·과천시, 세종시, 부산 해운대·연제·동래·수영·남·부산진구, 기장군이다. 처분하는 주택의 소재지가 이밖의 지역이라면 규모와 금액에 상관없이 중과 대상이 아니다. 따라서 중과 대상이 아닌 주택을 먼저 처분해 보유 주택 수를 줄이는 것이 돈 들이지 않고 중과 부담을 줄이는 가장 쉬운 방법이다.

조정대상지역에 있는 주택이라도 양도세 중과가 적용되지 않을 수도 있다. 상속받은 주택의 경우 5년 내 양도하면 양도세 중과를 피할 수 있다.

근무상 형편이나 질병 요양 등으로 취득한 수도권 밖 다른 시·군 소재 주택도 조건에 따라 양도세를 중과받지 않는다. 취득가액이 3억원 이하이고 1년 이상 거주했다면 근무상 형편이나 질병 요양 등의 사유가 해소된 뒤 3년 안에 팔면 된다.

미혼 시절 각각 1주택을 소유하고 있다가 혼인으로 다주택자가 됐다면 혼인일로부터 5년 안에 둘 중 1채를 팔면 역시 양도세 중과를 피할 수 있다. 마찬가지로 노부모를 모시기 위해 합가하면서 다주택자가 된 경우는 10년까지 처분 유예기간을 줘 양도세 중과를 하지 않는다.

그밖에 조세특례제한법상 감면 대상 미분양·신축주택이거나 소송 진행 중인 주택 또는 소송 결과에 따라 취득한 주택도 양도세가 중과 부과되지 않는다.

③처분 순서·기간 조절해 양도차익 최소화

차익이 작은 주택을 먼저 파는 것도 양도세를 줄일 수 있는 방법이다. 2주택자는 기본 세율에 10%포인트가 가산되지만 3주택 이상 보유자는 20%포인트가 붙기 때문이다. 양도차익이 가장 큰 주택은 1주택 상태에서 마지막으로 매각하는 것이 양도세를 줄이는 최선의 선택이다.

처분 기간을 분산하는 것도 방법이다. 양도세는 1년 단위로 그 해 발생하는 양도차익을 모두 합산한 금액을 기준으로 세율을 적용해 계산한다. 1200만원 이하 6%, 1200만원 초과 4600만원 이하 15%, 4600만원 초과 8800만원 이하 24%, 8800만원 초과 1억5000만원 이하 35%, 1억5000만원 초과 3억원 이하 38%, 3억원 초과 5억원 이하 40%, 5억원 초과 42%를 적용한다. 양도차익이 커질수록 높은 세율을 적용받는 만큼 그해 합산되는 차익을 최소화하는 것이 중요하다. 한 해에 몰아서 처분하기보다는 해를 넘겨가며 1채씩 처분하는 것이 유리하다는 뜻이다.

그밖에 비용으로 인정받을 수 있는 서류를 꼼꼼하게 챙길 필요도 있다. 인테리어나 추가공사비 등의 지출 증빙 서류를 제출하면 양도차익도 줄어 그만큼 세금 지출을 아낄 수 있다.

조중식 가현택스 대표세무사는 “양도세 중과 대상인 매도인이 부담부 증여(전세보증금이나 주택담보대출을 함께 승계하는 증여)하는 경우 증여세 절감 효과보다 양도세 중과 부담이 클 수 있으므로 사전에 따져볼 필요가 있다”고 말했다.