임대사업자를 향한 칼날…시장 혼란 속 '매물 폭탄' 나올까

[이데일리 정두리 기자] “의무기간 잘 지키면 혜택 준다고 할 땐 언제고, 우리가 동네북이냐!”

여당인 더불어민주당이 주택 임대사업자에 대한 세제 혜택을 몰수하려고 하자 민간임대주택 시장에 극심한 혼란이 일고 있다. 3년 전만 해도 각종 세제 혜택을 통해 임대주택 등록을 장려했던 정부가 부동산 시장이 과열되자 태도를 180도 바꾸는 등 오락가락 정책으로 시장을 뒤흔들고 있어서다. 전문가들은 “임대사업자에 대한 세제 혜택을 축소하는 방안이 매물잠김 현상을 해소하는 데 어느 정도 효과가 있을 순 있겠지만, 기존 임대사업자에게는 소급적용하기 어려워 근본적 대책이 될 수 없다”고 보고 있다.

(사진=뉴시스)

◇‘임대차 3법’ 도입 임박…불필요해진 임대사업자 제도

강병원 더불어민주당 의원은 지난 2일 ‘부동산 임대사업 특혜 축소 3법(종합부동산세법·조세특례제한법·지방세특례제한법 일부개정법률안)을 대표발의했다. 임대사업자에 대한 종부세 합산배제 혜택, 재산세 감면, 취득세 비과세, 양도소득세 과세특례 등 주택임대사업자에 대한 특혜라고 판단한 세제 관련 조항을 모두 삭제하는 내용이 핵심이다.

현재 임대사업자는 4년 또는 8년의 임대기간을 유지하고, 이 기간 임대료 상승률도 5%로 제한하는 등의 의무를 지키는 대신 종합부동산세 합산 배제 등 각종 세제 혜택을 주고 있다. 하지만 부동산시장이 상승기에 접어들면서 이 정책이 오히려 부동산 투기의 온상이 되고 있다는 지적이 제기돼 왔다. 정부는 결국 2018년 9·13 대책, 2019년 12·16 대책, 그리고 올해 6·17 대책에 이르기까지 임대사업자 혜택을 단계적으로 축소했다. 하지만 여전히 시장에서는 집값 급등의 원인으로 임대사업자를 지목하고 있다.

이와 맞물려 전·월세 상한제와 계약갱신청구권, 전월세실거래가 신고제 등으로 구성된 ‘임대차 3법’이 본격 도입되면 사실상 등록 임대사업자를 유지할 명분은 없어진다. 전월세상한제를 도입하면 임대사업자 등록 여부와 무관하게 모든 주택 임대시 임대료 5% 상한 규제를 받게 된다. 전월세실거래가 신고제 의무화도 도입시 모든 민간임대주택에 대해 소득세를 부과할 수 있다. 지금은 임대사업자가 소득을 자진신고하는 방식으로 소득세를 부과한다. 결국 임대소득세 부과나 임대료 규제를 위한 시스템을 갖추게 된 것으로, 임대사업자에게 당근을 주면서까지 이 제도가 유지할 이유가 없어진 셈이다.

이은형 건설정책연구원 책임연구원은 “임대사업 관련 세법은 쉽게 말해 이제는 필요 없으니 없애겠다는 것”이라면서 “다주택자들을 타깃으로 한 부동산대책의 연장선으로 해석된다”고 말했다. 그는 다만 “이러한 오락가락 정책에 대한 불신만 키우고 별 효과는 못 볼 가능성이 있다”고 덧붙였다.

[이데일리 조지수]

“매물 풀리는 효과는 있지만…소급적용은 안돼”

5월 현재 등록 임대주택은 160만호, 임대사업자는 53만명에 이른다. 여당은 임대사업자 세제 혜택을 폐지하면 다주택자 물량이 시장에 나올 것이라는 입장이지만, 전문가들은 혼란만 부추기고 효과는 미미할 것이라고 보고 있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “시장의 매물 잠김을 해소하는 데 일정부분 효과는 나타날 수 있다”면서 “서울 등 주요 지역에 위치한 다주택자라면 1차적으로 증여를 고려할 것이고, 그러고도 여러 채가 남는 경우라면 매도를 고려하지 않겠느냐”고 봤다.

하지만 문제는 소급적용 논란이다. 임대사업자는 양도소득세 과세특례 등 세제혜택을 받을 수 있다는 전제 아래 임대주택으로 등록하는 것이어서 이를 없앨 경우 논란이 일 수밖에 없다.

박훈 서울시립대 세무학과 교수는 “그동안 받은 세제 혜택을 토해내라고 할 순 없지만, 향후 매물을 내놓을 때는 취득 당시와 다른 세제 적용을 받는다면 불만이 커질 것”이라며 “기존 사업자의 불이익이 최소화할 수 있는 완충장치가 필요하다”고 말했다.

김예림 변호사는 “지금 여당의 임대사업자 세제혜택 축소 추진은 장래의 혜택을 없애겠다는 것이어서 헌법재판소로 가더라도 소급입법으로 볼 여지가 크지 않다”면서도 “다만 임대사업자 등록할 때 혜택을 기대한 부분에 대한 신뢰가 사라져 소급논란은 발생할 수 있다”고 봤다.

세제혜택을 없애는 법안은 발의됐지만, 8년간의 의무임대 기간, 임대기간 위반시 3000만원의 과태료 부과, 등록 임대사업자까지 적용여부 등의 부분에 대해서는 아직 구체화되지 않고 있다. 강병원 의원실 관계자는 “기존 임대사업자까지 확대할지 등은 임대차3법 개정안 등과 함께 논의해야 할 문제”라고 말했다.