"다주택자, 싼집부터 팔아라"…1주택자는?

[이데일리 정수영 기자]“집을 팔 때는 지방에 있는 소형부터 팔아라. 똘똘한 한 채는 보유하라. 무주택자는 지금이 기회다. 적극적인 매수에 나서라.”

다주택자를 겨냥한 ‘7·10 대책’(주택시장 안정 보완대책) 발표로 세금부담이 대폭 늘어나면서 다주택자·법인·단기투자자의 부동산 매물이 시중에 쏟아져 나올 것으로 예상되는 가운데 투자자들은 새로운 재테크 전략에 관심이 커지고 있다. 당장 다주택자들은 정부가 내건 시한인 내년 5월31일 이전에 ‘똘똘한 한 채’를 제외하고 나머지 주택 처분에 나설 것으로 보인다. 이를 기회로 1주택자들은 갈아타기에, 무주택자들은 내집 마련에 적극 나설 것이란 전망이 우세하다. 시장에선 다주택자 매도물량을 받쳐줄 수요가 여전히 많다고 보는 것이다.

서울 남산에서 바라본 용산구와 서초구 일대. [이데일리 DB]

다주택자 “저가 주택부터 처분해야”

정부가 지난 10일 발표한 ‘7·10대책’은 다주택자에게 보내는 경고장이다. 지금까지 나온 그 어느 경고장보다 수위가 세다. 종합부동산세는 요율이 0.8~3.2%에서 1.2~6.0%까지 올라간다. 기획재정부에 따르면 다주택자의 주택 시세 합이 30억원인 경우 종부세는 약 3800만원, 시가 50억원이면 종부세는 1억원 이상으로 두 배 넘게 오른다. 또 시가 75억원어치를 보유한 다주택자는 현재 8046만원에서 2억440만원으로 2.5배 늘어난다. 시가로 100억원인 다주택자는 1억2811만원에서 3억1945만원으로, 150억원인 다주택자는 2억3298만원에서 5억7580만원으로 각각 불어난다.

또 같은 기간 안에 1주택을 제외한 나머지를 처분하지 않을 경우 시세차익의 72%(지방세 별도)를 양도소득세로 토해내야 한다. 기본세율(6~42%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트 중과하기 때문이다. 예를 들어 3주택자가 3년 전 6억원에 산 10억원짜리 주택을 내년 5월31일 이전에 판다면 양도세는 2억1000만원을 내야 한다. 반면 내년 6월1일 이후 판다면 2억8000만원으로 7000만원 정도 더 내야 한다. 취득세도 3주택이상의 경우 최대 12%로 늘어난다. 10억원짜리 주택을 샀을 경우 2주택자는 8%를 적용해 8000만원을, 3주택자는 12%로 1억2000만원의 취득세를 내야 한다.

[자료 연합뉴스]

양지영R&C연구소장은 “집을 팔아야 하는 다주택자라면 서울보단 수도권, 수도권보단 지방에 있는 주택을 우선 매도해야 양도소득세 부담이 적다”면서 “똘똘한 한 채 선호현상은 커질 수밖에 없다”고 봤다.

노영민 청와대 정책실장의 2주택 처분 방식이 바람직하단 얘기다. 청주와 서울 서초구에 각각 한 채씩 2채를 보유한 노 실장은 청주에 3억원이 채 안되는 아파트를 우선 처분할 것으로 알려졌다. 그가 청주집을 먼저 팔아 1주택자가 되면 서초구 아파트는 9억원까지 양도세를 내지 않기 때문이다. 반면 시세 15억 가까이 되는 서초 집을 먼저 팔 경우 중과세율(42%)을 적용받아 그만큼 양도세가 늘어날 수밖에 없다.

1주택자 “똘똘한 한 채로 갈아타야”

1주택자의 경우도 종부세 세율이 최대 0.3%포인트 오른다. 1주택자(비규제지역 2주택자 포함) 종부세율은 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 오른다. 양도세는 1가구1주택의 경우 현재 10년 보유시 장기보유특별공제 72%를 받을 수 있다. 하지만 법률이 개정되면 보유기간과 거주기간 각각 40%씩 적용해 10년간 거주하지 않고 보유만했다면 공제율이 36%로 줄어든다. 다만 60세 이상 고령자의 세액공제율은 10%포인트 늘어나 부담이 줄어든다.

다만 서울 등 수도권은 수요가 많고 공급이 부족한 만큼 보유하는 게 현명한 선택이라고 전문가들은 조언한다. 6·17대책에 따라 주택담보대출을 받은 ‘일시적 2주택자’의 인정기간은 6개월로 줄어들었는데, 양도세 비과세 혜택(2년 거주) 기간을 채운 뒤 시세차익을 활용해 갈아타기를 하는 게 현명한 재테크 방법이란 조언이다.

무주택자에겐 혜택이 크게 늘어난다. 공공택지 내 주택은 15%, 민간택지엔 7%를 각각 배정했다. 국민주택의 생애최초 특별공급 물량도 20%에서 25%로 확대한다. 신혼부부의 특별공급 신청 소득 기준 역시 도시근로자 월 평균소득 120%(맞벌이 130%)에서 130%(맞벌이 140%)로 완화한다. 2019년 도시근로자 월평균 소득 130%는 △2인가구 569만원 △3인가구 731만원 △4인가구 809만원이다. 무주택자의 3억원 이하(수도권 4억원) 주택 구입시 취득세도 50%, 1억5000만원 이하는 100% 감면받는다. 규제지역내 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)도 10%포인트 가산 기준을 연소득 9000만원까지로 확대된다.

양지영 소장은 “무주택자들은 혜택이 늘어나는 6억원 이하 소형 아파트 매입 기회”라며 “분양 아파트 공급 물량도 늘어나는 만큼 청약으로 내집 마련을 하는게 바람직해 보인다”고 말했다.