K방역 덕에…韓 오피스 리츠 홀로 강세

[이데일리 고준혁 기자] 국내 오피스 리츠(REITs)의 전망이 밝다는 분석이 나온다. 강세장이 수그러든 가운데, 타지역 대비 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)이 잘 관리되면서 오피스 이용률이 비교적 높기 때문이다. 중장기적 관점에서도 기업이 전염병 사태를 겪은 후 오피스의 개인당 면적을 넓힐 거란 관측까지 더해 오피스 리츠에 대한 관심은 지속될 것이란 평가다.

[이데일리 문승용 기자]

서울 오피스 거래액, 올해도 10조원↑ 전망

28일 부동산 컨설팅 회사 에비슨영코리아 리서치센터에 따르면 3분기 서울과 분당권역의 오피스 거래액은 5조2000억원으로 역대 최대치를 기록했다. 3분기 누적 거래액으로는 9조3000억원으로 집계돼 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 사태에도 불구하고 올해 누적 10조원대를 달성할 수 있을 것으로 전망된다. 서울 지역 오피스 거래액은 지난 2018년부터 10조원대를 기록하며 매년 최대치를 경신하고 있다.

공실률 역시 전 분기 대비 1.0% 하락한 8.2%로 나타나 양호한 흐름을 보인 것으로 나타났다. 신한L타워와 옛 현대해상강남사옥의 경우 각각 평당 3000만원, 3407만원을 기록해 신고가를 기록했다. 오피스 가격의 상승에도 서울 오피스들의 평균 자본환원율(Cap Rate)은 4.9%로 글로벌 대도시 대비 높은 편이다.

서울 오피스 시장의 회복 및 활황은 미국의 주요 도시에 비해 두드러진 수준이다. 미국에선 지난 26일(현지시간) 코로나19 신규 확진자가 하루 8만명을 넘어서며 연일 최고 기록을 경신하는데 비해 국내 코로나19 확진자수는 하루 평균 100명 안팎을 유지하고 있다. 이에 따라 사무실 이용률 등이 현저히 차이가 나면서 미국 오피스의 임대수익이나 거래액에도 부정적인 영향을 미치는 것으로 평가된다.

배상영 대신증권 연구원은 “미국의 경우 3분기 오피스 섹터의 실적은 갈림길에 놓여 있는데, 오피스 복귀율이 10% 초반대에 이르는 대도시도 아직 많다”며 “코로나 직격탄을 맞은 리조트, 호텔, 리테일보단 오피스가 나은 위치에 있는 것은 맞으나 재택근무가 지속되고 도심 주거를 꺼리고 교외로 이사하는 현상까지 나오고 있는 등 오피스 역시 코로나 영향권”이라고 설명했다.

이어 “국내의 경우 코로나19 관리가 잘 되면서 임대율이나 임대료 징수가 안 되는 경우는 없는 가운데, 해외 실사를 못 가면서 몇몇 국내 프라임 오피스에 대한 수요가 몰린 영향도 있다”라고 덧붙였다.

美 오피스 리츠 8.2%↓ 반면 韓 8.9%↑

이처럼 국내 오피스 시장이 타지역 대비 비교적 양호한 수준을 나타내면서 관련 리츠 주가 역시 꿈틀대고 있다. 상반기 급격한 상승세를 마무리하고 최근 횡보하고 있는 주식시장 분위기와 4분기 배당에 관심이 높아지는 계절성까지 더해져 리츠 주가는 우상향할 것이란 기대가 높다. 미국리츠협회(NAREIT)에 따르면 국내 리츠의 평균 배당수익률은 5.6%로 코스피 평균 배당수익률인 2%는 물론, 미국(4.71%), 일본(4.88%), 유럽(5.04%)에 비해서도 높은 편이다.

이날 마켓포인트에 따르면 최근 신한L타워 편입으로 5개 오피스를 보유한 신한알파리츠(293940)는 이달 들어 3.3% 상승했고, 태평로빌딩을 기초자산으로 하는 이지스밸류리츠(334890) 역시 8.9% 올랐다. 이는 같은 기간 코스피가 0.7% 상승한 것에 비해 초과수익을 달성한 것이다. 미국의 대규모 오피스 리츠인 보스턴 프로퍼티스(BXP)와 알렉산드리아(ARE)가 이달 초부터 27일(현지시간)까지 각각 8.2%, 2.4% 내린 것과 비교해도 양호한 성적이다.

A급 이상 되는 오피스의 경우 코로나19 이후 개인위생과 쾌적한 공간에 대한 관심이 커지면서 인당 면적을 넓히려는 곳이 늘어날 것으로 예상된다. 현 시점에선 넓은 오피스에 대한 수요가 많진 않아 시장에 미치는 영향은 작지만, 점차 늘어날 것으로 보이면서 오피스 리츠는 지역에 관계없이 중장기적으로 상승세를 탄다는 평가다.

이경자 삼성증권 연구원은 “실제 코로나19 이후 국내에선 공유 오피스의 임대 문의가 되레 늘어나는 등 향후 A급 오피스에 대한 수요는 더욱 강화될 전망”이라며 “미국에서도 JP모간 CEO가 재택근무 업무 성과가 하락했다고 얘기했고 아마존도 맨해튼에 2만5000평의 오피스를 늘린다고 한 사례도 나오는 등 오피스 리츠에 대한 관심 확대가 필요하다”라고 강조했다.