울고싶은 재건축… 2억 떨어져도 살 사람이 없다

[조선일보 제공] ‘재건축의 황금시대는 끝났나.’

지난해 ‘반짝’했던 재건축시장에 올 들어 침체의 골이 깊어지고 있다. ‘블루칩’(우량주)으로 꼽혔던 강남도 연초보다 1억~2억원씩 내린 매물이 나오고 있지만, 수요가 없다. 엎친 데 덮친 격으로 지난 1일부터 재건축도 분양가 상한제 적용 대상에 포함되면서 새로 사업을 추진하는 아파트는 수익성을 장담하기 어렵게 됐다. 일부 단지는 소형 평형 배정문제로 내분까지 겪고 있는 실정이다. 이에 따라 이미 착공했거나 관리 처분을 앞둔 일부 단지를 제외하면 신규 재건축은 사업 추진이 어려워졌다. 그러나 대선(大選) 이후 재건축 규제가 풀릴 것을 기대하며 급매물을 기다리는 잠재 수요도 없지 않다.

◆재건축 시세, 날개 없는 추락(?)

후(後)분양제, 임대주택의무건설, 개발부담금 등 규제 폭탄으로 주춤했던 재건축은 지난해 말 모처럼 웃었다. 과천 등 일부 지역은 전년 대비 50% 이상 급등하기도 했다. 그러나 올 들어 상황이 달라졌다. 세금 강화, 금리 인상, 대출 규제 등에 발목이 잡힌 것. ‘부동산114’에 따르면 지난 6월, 8월을 빼면 서울 재건축 아파트는 매달 0.1~1.5%씩 하락했다. 작년 말 12억5000만원에 거래됐던 강남 개포시영 (62㎡)은 이달 들어 11억원대로 주저앉았다. 제2롯데월드 신축 영향으로 잠깐 들썩였던 잠실 주공5단지(115㎡)도 현재 연초보다 2억원 가까이 떨어졌다. 잠실 E공인 김모 사장은 “매물도 많지 않지만, 찾는 사람은 더욱 없다”고 말했다. 소형 평형을 구입해도 재건축 후 대형 평형을 배정받을 수 있다는 기대감으로 강남 개포주공1단지(36,43㎡)도 지난달 초 3000만~4000만원쯤 올랐지만, 지금은 거래가 끊어졌다.

◆분양가상한제 피한 곳은 ‘관심’

그나마 분양가상한제를 피한 단지는 실수요자 중심으로 간간이 거래되고 있다. 상한제가 적용되면 재건축 일반 분양분은 최장 7년까지 전매가 제한된다. 현재 상한제 미적용 단지는 전국적으로 20여 개 단지, 약 1만8000가구로 추산된다. 이들 단지는 11월 30일까지 관리처분계획 인가를 신청하면 상한제가 완전히 배제된다. 강남권에선 송파 가락시영1차(3600가구)·2차(3000가구)와 강동구 미주 등이 지난달 말 사업 시행 인가를 신청했다. ‘닥터아파트’ 이영호 리서치센터장은 “강남은 집값이 크게 떨어지기는 어렵다는 점에서 실수요자라면 전매 제한이 없는 단지의 분양권을 사는 것도 방법”이라고 말했다.

◆규제 완화에 실낱 희망

최근 재건축시장은 악재(惡材)가 끊이지 않고 있다. 분양가상한제가 적용되면 일반 분양물량의 가격이 낮아져 상대적으로 조합원 부담이 늘어나게 된다. 업계 관계자는 “적은 돈으로 큰 아파트를 얻을 수 있다는 기대감이 깨져 조합원의 사업 추진 의지가 낮아질 수 있다”고 지적했다.

한때 틈새로 부각됐던 단독주택 재건축도 규제가 강화될 전망이다. 서울시는 단독주택 재건축 요건을 15년 이상에서 20년 이상으로 더 늘리는 방안을 추진하고 있다. 이에 앞서 최근 법원이 기존 대형 소유자에게 유리했던 평형 배정에 제동을 거는 판결을 잇달아 내린 것도 시장에 찬물을 끼얹고 있다. 실제로 과천 주공3단지, 반포주공2단지 등 사업이 상당 부분 진척된 곳은 입주에 차질을 빚고, 조합원 부담도 늘어날 것이란 우려감에 거래가 끊겼다. ‘RE멤버스’ 고종완 대표는 “미래 가치가 아무리 좋아진다고 해도 당장 세금·금리 등 부담이 너무 커지고 있다”고 말했다.

다만, 일각에선 재건축 규제가 주택 공급 위축을 불러왔고, 신도시 개발에 대한 비판도 만만치 않아 내년 이후 규제 완화를 기대하는 시각도 있다. ‘부동산퍼스트’ 곽창석 전무는 “집값이 안정 추세에 있어 투기 우려가 많이 줄었고, 도심 살리기 차원에서도 마냥 묶어두기는 어려울 것”이라고 말했다.