[대박땅꾼의 땅스토리]투자는 한 순간이지만, 투자 후는 영원하다

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 오늘은 다른 칼럼과 다르게 필자의 실패(?)사례를 이야기해 보고자 한다. 성공만 있는 투자는 좀처럼 ‘진실’이라 말하기가 어렵다. 진짜 실전 전문가를 구분하고 싶다면, 실패 사례를 물어보길 바란다. 금수저가 아니고서야 어찌 실패 없는 부동산 투자가 가능하랴. 평범하고 서민이라 부르는 사람들의 부동산투자는 다른 사람들보다 훨씬 가시밭길로 시작한 경우가 많음으로 다양한 사례가 나올 수밖에 없다.

◇싼 게 비지떡

필자의 책이나 강연을 읽거나, 다녀온 사람들에게 익히 많이 알려진 사건이다. 과거 부안의 한 땅이 급매로 나왔다는 소식에 발 벗고 현장에 달려갔다. 풀이 듬성듬성 자라있긴 했지만, 마을로 들어가는 길목에 있었고 무엇보다 시세보다 훨씬 저렴하게 나와 필자가 당시 예상하던 투자금보다 2000만원 가량을 아낄 수 있는 비용이기에 투자를 결정했다. 사실 현황을 꼼꼼히 살피기 이전에 이 기회를 놓칠 수 없다는 생각이 더 간절했기 때문이었다. 잔금까지 모두 치른 이후에 그제야 급매로 얻은 땅을 살펴본 후 그곳에 맨홀 뚜껑 같은 것이 있다는 것을 알게 되었고, 뚜껑을 열자 그 안에 폐기름 찌꺼기가 가득 들어 있다는 것을 알게 되었다. 원래 주유소였던 터였는데, 마무리를 잘 하지 않아 폐기름 폐기물이 그대로 남아 있던 모양이었다. 하지만 땅을 사용하기 위해서는 없앨 수밖에 없었고, 결국 폐기름을 처리하고 원상복귀시키는데 3000만원이 들었다. 고생이란 고생은 다하고, 시세의 1000만원이나 더 비용이 든 비지떡 같은 땅이었던 셈이다. 이후 그때만큼 강력한 후폭풍을 만나지 않은 것은 현황을 꼼꼼히 살피게 되었기 때문이라고 생각한다.

◇투자는 한 방에, 관리는 영원하게

수익형 부동산이라고 안전하다고 볼 수는 없다. 따로 관리업체가 없는 원룸에 투자했을 때가 그랬다. 그 당시 내가 투자한 원룸은 건너 아는 지인의 추천으로 지역분석도 하지 않은 채 덜컥 구매해 버린 곳이었다. 솔직히 지역분석을 하지 않은 것은 아니었다. 워낙 자취촌으로 누구나 알만한 지역이었고, 그랬기에 큰 고민 없이 투자하기에 이르렀다. 이미 임차인들이 전체 건물의 70%에 달하던 월수익도 짭짤하게 들어왔다.

하지만 그것도 잠시, 시간이 흐름에 따라 수익률이 현저하게 떨어졌다. 관리업체가 없다 보니 여기저기서 불만이 터져 나왔고, 계약만료가 되자 더 좋은 신축 빌라나 원룸으로 떠나간 것이다. 관리라고 부를 수 있는 것으로 생각했던 부동산이 게으름을 피우면서 조금씩 어긋나게 되었다. 필자의 잘못도 컸다. 조금 더 돈을 들여서라도 관리업체가 있는 곳을 찾았어야 했던 것이었다. 물론 제대로 된 계약서를 쓰고, 부동산이 관리해 주는 경우도 있었지만 지인 소개와 안일한 대처가 피해를 몰고 왔던 것이다.

이후 필자는 관리업체가 있는 수익형 부동산이거나, 적어도 제대로 관리를 해줄 수 있는 부동산과 계약을 통해 관리를 맡기게 되었다.

◇강남에 부동산 투자했어도 망할 수 있다.

지금의 신논현역이 있는 논현동 일대 원룸에 투자했을 때에는 오랜 기간 비교적 수익이 꾸준히 들어왔다. 하지만 꾸준히 들어오던 수익이 끊어진 것은 임차인을 구하지 못하면서였다. 강남 신논현이라는 역세권에 속해있는데도 임차인을 구하지 못하는 이유가 무엇이었을까?

당시 필자의 원룸은 4층에 있었다. 일반 사람들은 엘리베이터 없이 3층까지는 올라갈 수 있다고 생각하지만 3층이 넘어가면 급격하게 선호도가 떨어진다. 또 주변에 엘리베이터가 있는 신축 원룸이 속속 생겨나기 시작했고, 조금 돈을 들여서라도 다른 원룸으로 이동한 것이다.

필자는 당시 공사 중인 신축 원룸을 파악한 뒤 재빨리 원룸을 매각하기로 마음먹었다. 이겨낼 수 있는 난관이나, 하자가 존재하는가 하면, 이겨낼 수 없다고 판단되는 것은 빠르게 처리해야 한다.

아마 더 오랜 기간을 끌었다면 오히려 골칫거리가 되었을지 모른다.

필자도 일반 사람인지라 늘 성공만 하지는 않는다. 다만 실패의 낌새가 보이면 과감하게 처리를 한다.

투자는 한순간이다. 그리고 투자 후는 영원히 남을 수도 있다.

투자한 뒤 방심하는 경우가 많은데, 투자 후 신경을 쓰고, 관리를 하고, 마지막에 다시 되팔 때까지를 투자라고 생각하자. 이 시기를 잘 보낸다면 자신만의 노하우가 쌓일 수도 있고, 피해도 급격하게 줄어든다는 사실을 인지하며….