[대박땅꾼의 땅스토리]토지교환도 계약이다

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 얼마 전 있었던 일입니다. 두 노인의 법정 다툼이 있었습니다. 이 두 분은 농사꾼이었는데, 20여년 전 농지를 교환한 일이 있었습니다. 둘 다 동네 토박이었고 서로 알던 사이였던 지라 구두로만 계약을 했던 거죠. 문제는 서로 귀찮다는 생각에 ‘등기’를 해놓지 않았다는 것입니다.

그렇게 20년을 서로의 땅에 농사를 지으며 살다가 어느 날 한 분이 땅을 팔아버릴라 치니 원래 자신의 땅이 더 도로도 예쁘게 잡혀 있던 거죠. 결국 서로가 계약서 한 장 없이 싸움이 일어났습니다. 속타는 것은 농사만 열심히 짓고 있던 다른 한 분이었죠. 그런데 법정 공방에서는 이 계약서 문제가 상당히 크다는 거죠. 하지만 노인분들이기 때문에 이런 계약 장치를 마련해 두지 못한 것이었습니다.

토지교환이라는 것은 A토지와 B토지를 교환해 서로 ‘금전 이외의 재산권’을 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다. 기본적으로 당사자들의 의사표시로 성립하는 계약(낙성계약)에 해당됩니다. 만약 교환하려고 하는 내 토지가 상대방보다 가치가 낮을때는 재산권 이전과 동시에 금전으로 보충지급하게 되는데요, 이러한 모든 과정을 시골의 농가에서는 임의로 구두형식으로 하는 경우가 많기 때문에 문제가 생긴다는 것이죠.

이런 토지교환의 장점은 무엇일까요? 우선 서로의 조건이 잘 맞으면 거래가 빨리 진행된다는 점입니다. 대부분 현금이 아닌 부동산으로 교환을 하기 때문에 계약금, 중도금, 잔금으로 이루어지는 시간을 생략할 수 있다는 장점이 있습니다.

또 거래 시 발생하는 양도소득세 등을 절세할 수 있습니다. 교환은 매매가 아니기에 부동산 가격이 불분명해 공시가격이나 기준 시가 등으로 할 수 있어 절세가 가능한 것이죠.

마지막으로 여러 부동산을 묶어 교환함으로써 일반 부동산 매매 시 발생하는 각종 비용을 줄이는 경제적인 효과를 얻을 수 있습니다.

다만 부동산 교환은 초보자들이 덜컥 진행하기에는 무리가 있습니다. 서로 간의 부동산 가치를 정확히 아는 이들만이 동등한 조건에서 거래가 가능한데요, 정확하지 않는 부동산 가치가로 인해 누군가는 손해를 볼 수도 있다는 점이죠. 이를 위해서는 객관적인 검증이 필요한데 일반인들에게 객관적 검증이란 어떤 것으로 어떻게 할 것인지 정하는 것조차 어렵습니다.

앞서 보여드린 두 노인의 토지교환 법정 공방으로 돌아가보겠습니다. 토지교환은 생면부지보다 지인이었던 사람들 사이에서 많이 일어납니다. 서로가 잘 아는 만큼 해당 토지의 가치도 개인의 시선에 맞춰 판단했다는 점이죠. 당사자 간의 계약이라고 계약서도 안 쓰고 등기도 안 해놓는 분들이 더욱 적겠지만 시골의 어르신들은 간혹 이러한 사항을 무시하기도 하시니 주의가 필요합니다.

토지교환을 할 때는 미리 세금 문제를 확인해야 하기 때문에 전문가의 도움을 받아 문제 예방을 해야할 것입니다. 이때 근저당이나 임대차 등에 대한 채권 및 채무를 확인하는 것도 중요하죠. 무엇보다 계약서는 동네 공인중개소에서 계약서 작성비를 조금이라도 내고 진행하시는 걸 추천드립니다.

서로의 목적과 부합되면 만족할 만한 결과를 얻을 수 있는 전통적인 거래방식이지만, 잘 모르고 진행했다가는 돌이킬 수 없는 손해를 불러일으키기도 합니다. 꼭 다시 한 번 토지 평가와 계약서는 잊지 말고 작성하도록 하시길 바랍니다.