[안수남의 절세 비법]아! 텍스(Tax)형 세금이 왜 이래~

[안수남 세무법인 다솔 대표세무사] 최근 국민가수 나훈아의 신곡 ‘테스형’이 큰 인기를 얻고 있다. “아! 테스형, 세상이 왜 이래, 왜 이렇게 힘들어~”라는 노래 구절이 답답한 국민의 속마음을 대신해주는 듯하다.

안수남 세무법인 다솔 대표 세무사

문재인 정부 들어서 주택 가격 안정화 방안으로 20회가 넘는 부동산 대책이 발표되면서 양도소득세 관련 규정도 계속 바뀌었다. 세법은 다른 법에 비해 자주 바뀐다. 특히 양도소득세는 정책세목이라 경기에 민감할 뿐 아니라 부동산 수요억제와 진작, 공급확대의 수단으로 쓰이다 보니 더 자주 개정된다.

1세대 1주택에 대한 규정은 대체로 보유기간을 연장하거나 거주요건을 추가해 1주택자의 수요를 억제하는 수단으로 활용해 개정이 잦았다. 다만 개정 규정 자체가 단순해 법 적용이나 법 해석에 있어서 전문가들 사이에서도 다툼의 여지가 거의 없었다.

문제는 이번에 개정되는 소득세법 시행령 제154조 제5항 내용이다. 2021년 1월 1일부터 다주택을 보유하다 최종 1주택 보유 직전 소유주택을 비과세가 아닌 과세로 양도한 후에 남은 최종 1주택을 비과세 받으려면 최종 1주택을 보유한 상태로 2년 이상을 보유해야 비과세를 받을 수 있다. (※참고 1세대1주택 양도세 비과세 ‘2년 보유’ 기산은?)

이번 개정 규정은 비과세 규정이 시행된 이래 최초로 도입됐다. 그러다 보니 법 적용이나 해석에서 사례마다 견해가 엇갈리고 있다.

첫째, 2021년 1월 1일 양도하는 주택부터 적용된다는 경과부칙의 문제다.

다주택자가 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택에 대해 기존 주택을 양도하면서 과세를 받았다면 과세 받은 직전 주택을 양도한 날로부터 2년이 경과돼야 된다는 견해가 있다. 이 견해대로라면 2020년 12월 31일 이전에 양도한 주택도 비과세 판정에 영향을 미친다. 즉 2주택자가 직전 주택을 2020년 4월 1일에 양도하고 과세를 받았다면 최종 주택은 직전 주택 양도일로부터 2년이 경과된 2022년 4월 1일 이후에 양도를 해야 1주택을 2년 이상 보유한 것에 해당, 비과세 요건을 충족하게 된다.

이 견해대로라면 심지어 2019년 1월 1일 이후 양도한 주택이 있는지, 있다면 과세를 받았는지도 확인해 판단해야 한다. 따라서 경과부칙에 관한 규정은 최종 1주택을 양도한 주택으로 볼 것이 아니라 직전 주택 양도일이 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는 것이 법집행과 해석에 혼란을 줄일 수 있다고 판단된다.

둘째, 비과세를 위한 거주기간의 기산도 기존과 달라지는 것인지에 대한 문제이다.

양도소득세법상 비과세를 받기 위해서는 조정대상지역의 경우 보유기간 2년 이상, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다. 여기서 거주기간 기산도 보유기간 기산과 마찬가지로 최종 1주택 양도시점부터 해야 하는지가 논란이다. 소득세법시행령 제154조 제1항 본문의 표현상 거주기간도 동시에 충족해야 하는 것으로 해석될 여지가 있어 이런 견해가 나온 것으로 보인다. 필자의 소견으로는 최종 1주택으로 보유기간만을 적시하고 있으므로 거주기간의 기산까지 최종1주택이 된 시점부터 보는 것은 무리가 있다고 본다.

셋째, 다주택자가 최종 1주택으로 된 사유가 다른 주택을 양도한 경우로만 한정해 적용되는 것인지, 아니면 직전 주택을 ‘증여’하거나 ‘멸실하는 경우’ 또는 ‘분가로 1주택이 된 경우’도 포함하는지에 대해서는 견해가 엇갈리고 있다. 2021년 1월 1일 이후에 양도하는 1주택이 비과세 받을 수 있는지에 대해 위와 같이 판단에 어려움이 있다 보니 양도시기를 결정하지 못하는 이들이 상당하다. 세무당국은 이 규정과 관련해 명확한 집행기준을 마련하는 것이 시급하다.