장위9·12구역, 성북1구역…‘공공재개발’ 저울질에 집값 들썩

[이데일리 김미영 기자] “공공재개발에 참여하려고 검토하고 있어요. 정부가 개입하면 조합장 비리 문제 같은 것 없이 투명하고 깔끔하게, 시간도 단축할 수 있다고 하니 좋지 않을까 생각해요.”(서울 장위12구역 재개발 재추진 준비위원회 관계자)

정부가 서울 주택공급 방안으로 ‘공공 재개발 활성화’ 카드를 꺼내들면서 일부 지역들이 참여를 저울질하고 있다. 지지부진했던 재개발사업이 재개될 조짐이 보이자 집값이 먼저 들썩이면서 ‘묻지마 투자’에 대한 경고음도 나오고 있다.

장위뉴타운 “재개발 얘기에 1.5억 빌라가 3억”

공공재개발은 장기 표류 중인 재개발사업에 국토교통부와 LH(한국토지주택공사) 등 공공이 참여해 신속한 사업 추진을 돕는 방식이다. 참여 사업장엔 △조합원 분담금 보장 △분담금 부족 시 대납 및 저리 융자 지원 △용적률 완화 및 기부채납 완화 △신속한 인·허가 △분양가상한제 적용 제외 등 각종 혜택을 준다. 단 조합원 물량을 제외한 50%를 공적임대로 내놓아야 한다. 정부는 이달 중 서울 25개 자치구를 대상으로 설명회를 열고 오는 9월 시범사업 부지 공모에 들어갈 계획이다.

서울 성북구 장위12구역은 최근 재개발 구역 재지정을 추진하면서 공공재개발 참여를 고려하고 있다.(사진=장위12구역 조합)

성북구의 장위12구역은 시범사업 공모 신청을 검토 중인 곳 중 하나다. 장위뉴타운 중 가장 먼저 재개발 사업에 착수했으나 진척이 없어 2014년 자발적으로 정비구역 해제를 택했던 이 곳은 최근 재개발구역 재지정을 위한 동의서를 주민들에게 받고 있다. 재개발 재추진 준비위 측은 “대부분의 주택이 노후화한데다 2014년보다 사업성이 획기적으로 개선돼 조합원 부담이 줄어들 것으로 보인다”며 “원주민들도 재개발이 무산 됐을 때와 다르게 긍정적인 반응”이라고 전했다. 최근 서울 신축 아파트의 집값 상승, 인근 동북경전철 역사 건립계획에 따른 인프라 개선 기대가 작용해 재개발에 대한 주민 의지가 커졌단 설명이다.

장위동 D공인중개사무소 관계자는 “재개발이 다시 힘을 받으면서 1억5000만원대였던 빌라들이 올해 들어 계속 올라 이젠 두 배가 됐다”며 “실투자금이 2억원 수준이라 문의는 많은데 매물은 많지 않은 편”이라고 했다.

2008년 조합설립인가를 받았으나 사업 지체로 2017년 서울시로부터 직권해제를 당한 장위9구역도 비슷한 분위기다. 이곳 역시 재정비촉진구역 재지정을 위한 동의서를 받는 중이다. A중개사무소 관계자는 “철거 후 신축하기로 한 빌라 설계도면만 보고 계약한 게 오늘만 6건”이라며 “공공재개발이 되면 빌라보다 단독주택이 많아서 (조합원 물량이 적어) 사업성이 좋을 것”이라고 했다.

성북구에선 성북1구역도 공공재개발 의지를 보이고 있다. 재개발조합설립추진위 관계자는 “정부 계획안만 나온 상태이지만 우리는 적극 참여하려고 한다”며 “시간 싸움에서 유리해진다는 게 큰 장점”이라고 말했다. 은평구 증산4구역 등에서도 공공재개발 참여 가능성이 나온다. 증산로의 J중개사무소 관계자는 “실투자금이 3억원대인데 실수요 아닌 투자자들 전화, 방문 문의가 급격히 늘었다”며 “최근 5000만원 정도 올랐는데 당장 팔아도 양도세 내고 3000만원 남으니 단기 수익이 괜찮다고 보는 것 같다”고 귀띔했다.

지자체 대상 설명회, 법 개정 등 단계 거쳐 선정

[이데일리 김다은]

시장의 반응 속도는 빨라지고 있지만 정부에선 “아직 구체적으로 시범지역을 검토할 단계가 아니다”며 신중한 입장을 내놓고 있다.

서울시 관계자는 “제도 도입을 발표한 지 이제 한 달 지났을 뿐”이라며 “시범사업 대상지 공모방식과 선정 기준 등이 구체적인 가이드라인이 정해지지 않아 관련 정책을 유관기관과 협의 중”이라고 말했다. 다른 관계자는 “이달 하순께 국토부가 주관해 서울 지자체 대상으로 설명회를 할 것으로 안다”며 “조합별로 의사를 타진할 수 없어 지자체별로 사업참여 수요가 있는지 알아볼 예정”이라고 전했다.

무엇보다 공공재개발 사업지에 인센티브를 줄 수 있는 근거가 될 ‘주택공급활성화지구 신설’을 위한 법 개정이 이뤄지지 않은 상태다. 국토부는 오는 9월 시작되는 정기국회에서 이를 담은 주택법 개정안을 처리해 법적 토대를 마련한다는 계획이나 아직 법안을 국회에 제출하지 않았다. 국토부 관계자는 “제도 완비와 시범사업지 선정 전에 추측성으로 지역들이 언급되면 집값 상승을 부추기는 부작용이 있을 수 있다”며 “의도치 않게 원주민들이 피해를 입을 수 있어 각별히 주의를 기울이는 상황”이라고 했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “정부 구상대로 진행되기 위해선 법과 서울시 조례 개정 등과 함께 주민들 동의를 구하는 절차도 필요하다”며 “투자자라면 시범지에서 제외될 경우의 변수까지 고려해 신중을 기해야 한다”고 조언했다.