윤준병 더불어민주당 의원이 1일 저녁 페이스북에 올린 글이 논란이 되고 있다. ‘우리나라에만 있는 유일한 제도’인 전세제도의 종말을 당연한 것으로, 전세보다 월세를 더 좋은 제도라고 보는 듯한 그의 주장에 임차로 살고 있는 서민들의 분노가 극에 달하고 있다.
윤 의원은 글에서 “전세제도는 소득 수준이 증가함에 따라 자연스럽게 소멸되는 운명을 지닌 제도다. 미국 등 선진국도 그렇다. 국민 누구나 월세 사는 세상이 다가오며, 나쁜 현상이 아니다”고 했다. 과연 그럴까.
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우리나라의 전세제도는 사금융 역할을 톡톡히 해왔다. 정부가 주택담보대출을 더욱 옥죄면서 전세보증금을 활용한 집장만이 보편화하고 있다. 일부에선 갭투자 수단이 되고 있다는 지적도 나오고 있지만, 이 제도가 사라지지 않는 이유는 세입자 입장에서도 월세보다 유리하기 때문이다.
월세는 소득의 상당 부분을 현금으로 내야 하는 만큼 목돈 마련이 어렵다. 당연히 ‘내 집 마련’을 목표로 하는 서민들에겐 큰 부담이다.
예를 들어 5억원짜리 전세를 보증금 2억원의 반전세로 돌린다고 가정하면 나머지 3억원에 대한 전월세전환율 4%를 적용해 연 1200만원, 월 100만원을 임차료로 내야 한다. 반면 전세대출을 받는다면 3억원에 대해 연 2.7%(버팀목대출 이자 최대치)의 이자로 계산할 경우 연 810만원, 월 67만5000원 수준이다.
일부에선 전월세전환율을 내리면 되지 않느냐고 하지만, 월세로 임대를 할 경우 전세보다 집주인 부담이 크다. 집수리비, 가구 등 빌트인 마련 등이 모두 집주인 몫이다. 물가인상분도 고려해야 한다. 전월세 전환율을 은행 이자만큼 내리기 힘든 이유다. 결국 월세에 따른 주거비 부담은 고스란히 서민들의 몫이 된다.
일부에선 전세보증금을 빼 주식에 투자하라고 하지만, 가계 자산의 70~80%를 차지하는 전세보증금을 주식에 투자하기엔 리스크가 너무 크다. 자칫 원금조차 못 지킬 가능성이 있기 때문이다. 월세 부담이 커지면 주거비 부담 증가에 따른 가처분소득이 줄어 경제 진작에도 악영향을 줄 수 있다.
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하지만 윤 의원 예상대로 전세의 월세 전환은 어쩌면 막기 힘들 수도 있다. 전세 품귀현상이 가장 큰 이유다. 주택담보대출을 받으면 6개월안에 입주를 해야 하고, 전세대출을 몰수하는 등 실거주 요건이 강화됐다. 임대차 계약기간이 2년에서 4년으로 늘면서 아파트 전세 구하기는 더 어려워질 수밖에 없다.
더구나 정부 예상대로 시세 차익에 대한 기대가 사라진다면 집주인 입장에선 전세보증금을 올려받느니, 전세를 월세로 돌려 가파르게 오르는 보유세 부담을 줄이는 게 낫다. 집주인의 임차인에 세금 전가가 현실이 되는 것이다.
전세의 월세전환이 불가피하다면 서둘러 대비방안을 마련해야 한다. 전세가 줄어들지 않을 방안을 강구하고, 월세 소득공제 확대 등 서민 주거비 부담을 최소화해야 한다. 더 이상 뒷북 대책은 안된다.