"직주근접 주택수요 증가…상업지역 비주거 의무비율 완화해야"

[이데일리 하지나 기자] 상업지역 내 주거용도 허용면적을 확대하고, 상업지역내 비주거 의무비율을 완화해야 한다는 주장이 제기됐다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 “오프라인 리테일이 쇠퇴하는 시대 변화에 뒤쳐진 용도용적제 규제로 직주근접 주택 수요 반영을 못하고 있다”고 말했다.

이 부연구위원은 “전세계적으로 전자상거래 시장이 급격하게 성장하고 오프라인 리테일 시장이 축소되는 메가 트랜드가 나타나고 있다”면서 “오피스시장 역시 코로나19로부터 타격이 상대적으로 덜할 것으로 예상되나 재택근무 증가 트렌트로부터 자유롭지 않다. 특히 기존에도 임차자 모집에 어려움이 상대적으로 컸던 중소형 오피스와 비핵심지역 오피스의 공실 및 임대가격 하락이 두드러질 것”이라고 예상했다.

반면 그는 “맞벌이 가구의 증가 등으로 인해 도심 기반시설이 양호한 지역의 주택 수요는 꾸준히 증가해 오고 있다”면서 “이로 인해 최근 도심 주요입지 주택가격, 특히 신축 및 준신축 아파트 가격 상승 현상이 두드러지게 나타나고 있다”고 했다.

결국 시대 변화에 맞지 않는 규제로 인해 주택공급이 시장 수요에 탄력적으로 대응하지 못하고 있다는 주장이다. 그는 상업지역에서의 주택공급을 막는 핵심 규제로 용도용적제를 꼽았다.

용도용적제는 용도지역(주로 상업지역)을 지정 목적에 맞도록 관리하고 기반시설의 수용 가능한 용량을 초과하는 주택공급을 방지하기 위해 도입된 제도이다.

서울시의 경우 △상업지역 내 주거용으로 사용되는 부분의 용적률은 기본적으로 400% 이하로 하되 임대주택 추가 확보시 일반상업지역 기준으로 최대 600%이하로 하고 있으며 △상업지역 비주거용도의 비율을 전체 연면적의 30%이상 확보하도록 하고 있다. 일부 도시정비형 재개발사업, 재정비촉진지구, 시장정비사업, 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구 등은 해당 위원회의 심의를 거쳐 용도용적제 배제가 가능하다.

이에 그는 “지금과 같이 전체 주거 용도 용적률을 일괄적으로 400%로 설정하지 않고 주변의 기반시설 용량을 고려해 그 용량을 초과하지 않는 범위 내에서 주택을 추가 공급할 수 있도록 할 필요가 있다”고 했다.

또한 “상업지역내 비주거의무비율을 일괄적으로 10%를 부과하기보다는 중심지 위계나 상권 환경변화 등을 고려해서 유연하게 적용할 필요가 있다”고 강조했다.

그는 “상권 변화 등을 고려해 위계가 낮은 상업지역에는 비주거 의무비율을 대폭 하향하고, 비율이 아닌 ‘층’에 대한 용도 등으로 규제하는 방안을 검토해야 한다”면서 “예를 들면 근린상업지역의 경우 1층, 지구 중심의 경우 1∼2층, 지역 중심의 경우 지하1∼2층 정도로 중심지 위계에 따라 비주거 용도 면적을 의무화하는 방안을 검토해 볼 수 있다”고 덧붙였다.