'임대료 올려주세요' 차임 증액 청구권이란

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 대통력직 인수위원회가 본격적으로 부동산 제도를 손보기 시작했다. 여러 가지 현안이 많지만 그중 하나가 바로 임대차 3법(계약 갱신 청구권, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제)이다. 임대차 3법은 개정할 때부터 논란이 많았다. 특히 이미 존속 중인 임대차 계역에도 개정된 주택 임대차 보호법을 적용하다 보니 실무상 혼란이 가중됐다. 시장에 일시적으로 매물이 크게 줄어들면서 단기간에 전월셋값이 급등하는 부작용이 초래되기도 했다.

서울 시내 한 공인중개사무소에 부동산 시세표가 붙어 있다.(사진=뉴시스)

임대차 3법에서 가장 논란이 된 것은 임차인의 계약 갱신 청구권 부분이다. 임차인이 원하는 경우 1회에 한해 임대차 계약을 갱신할 수 있도록 한 제도다. 임대인의 특별한 사정이 없으면 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다.

임차인의 계약 갱신 청구권이 임대인의 재산권을 과도하게 침해하는 것 아니냐는 논란이 많았지만 1회에 한해서 인정하고 있을 뿐이고 임차인의 주거 안정을 달성하는 것도 중요한 과제 중 하나라는 점에서 필요할 수 있다. 이런 이유로 차기 정부에서도 임대차 3법을 완전히 페지하기 보다는 점진적으로 보완하겠다는 의사를 보였다.

여러 가지 방안이 거론되지만 임차인의 권리 보장 범위를 낮추는 것보다는 임대인에게 혜택을 부여하는 방향으로 임대차 3법이 개정될 가능성이 크다고 본다. 임차인에게 계약갱신청구권을 보장하여 준 만큼 임대인에게도 차임 증액 청구권을 보다 확실하게 보장해야 한다. 현재 임대인의 차임 증액 청구권은 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 경우에 한하여 차임을 증액할 수 있도록 되어 있다. 임대인이 의사 표시만 하면 바로 법률 효과가 발생하는 형성권으로 인정은 되지만 일정한 사유가 있어야만 차임을 증액할 수 있어 사실상 임차인이 동의하지 않으면 차임을 증액할 수 없다. 이런 이유로 임대인의 차임증액청구권은 그동안 사문화된 규정으로 여겨져왔다.

임대차 3법이 시행되면서 임대인과 임차인 간 분쟁이 크게 늘어났다. 차임 증액에 관해서도 마찬가지다. 사실상 임차인의 동의가 필요한 사항이기 때문에 원만한 합의보다는 다짜고짜 “차임을 올려주지 않으면 실거주하겠다.”며 일방적으로 통보하는 사례가 많았다. 현행 임대차 3법이 급히 만들어져 시행된 법인 만큼 지속적인 보완은 필수다.