"중국 부동산 디벨로퍼 디폴트, 위험하지만 통제 가능"

[이데일리 안혜신 기자] 신한금융투자는 중국 부동산 시장의 부동산 디벨로퍼 디폴트가 금융시장 노이즈로 작용할 수는 있으나 통제 가능하다고 봤다.

신승웅 연구원은 9일 “공동부유 기조 하 부동산 디벨로퍼 규제 단행으로 자금 경색이 발생, 디폴트가 일어나면서 공사 중단이 이어지고 있다”면서 “이에 수분양자들의 주택담보대출 상환 거부 운동이 확산하고 있다”고 말했다.

부동산 리서치 기관 CRIC에 따르면 7월 기준 주택담보대출 상환을 거부하고 있는 아파트 단지는 82개 도시, 235개(전체 시공면적의 5% 수준)에 달한다. 이번 사태의 근본적 원인은 ‘공동부유(共同富裕·다 같이 잘살자)’ 정책에 따른 부동산 규제다. 당국은 3대 레드라인(선수금을 제외한 자산부채비율 70% 미만, 순부채비율 100% 미만, 현금성자산 대비 단기부채 비율 100% 이상)을 적용해 부적격 디벨로퍼에 강력한 대출 규제를 단행했다. 이에 자금 경색 문제가 불거지며 현재까지 상위 200대 디벨로퍼 중 24개 업체가 디폴트를 선언했다.

디폴트 기업들의 2021년 계약 판매액은 3조1400억위안(한화 600조원)으로 LTV 70% 가정 시 주택담보대출 규모는 2조2000억위안(한화 420조원)에 달한다. 신승웅 연구원은 “중국 주택시장은 90% 이상이 선분양이고 통상 완공까지 2~2.5년이 소요된다”면서 “2019~2020년에 분양한 아파트 중에도 미완공 단지가 존재한다는 점을 고려하면 디폴트에 노출된 주택담보대출 규모는 더 클 것”이라고 말했다. 스탠다드앤푸어스(S&P) 글로벌 레이팅스는 전체 주택담보대출의 6.4%(2조4900억위안), 도이체방크는 7%(2조7200억위안)가 위험에 노출됐다고 추정했다.

신 연구원은 “현재 위험에 노출된 주택담보대출이 2조5000억위안이라고 가정하면 이는 전체 주택담보대출의 6.43%, 전체 위안화대출의 1.21% 수준”이라면서 “추가 확산을 적절히 통제한다면 금융 시스템 충격으로 이어지지 않을 것”이라고 전망했다.

중국 당국도 손을 놓고 있지는 않을 것으로 보인다. 7월 말 정치국회의에서 처음으로 ‘주택 인도 보장’을 언급했고 정책 수단을 총동원해 부동산 시장을 안정화할 것을 약속했다. 파이낸셜타임스(FT)에 따르면 당국이 디벨로퍼 유동성 지원을 위해 1조위안 규모의 구제금융 방안을 추진 중인 것으로 알려졌다.

중국 부동산 시장이 안정화 되려면 근본적으로 부동산 경기 회복이 선행돼야 한다고 봤다. 디벨로퍼 규제로 작년 9월부터 이어진 이번 하락 사이클은 이미 11개월째 지속되고 있다.

다만 당국의 부동산 시장 안정화 의지는 분명하다는 분석이다. 7월 한달간 62개 도시에서 발표한 부동산 부양책만 70여 개에 달한다. 주택담보대출 금리 인하, LTV 확대, 주택 구매요건 완화(사회보험 납부기간 축소) 등 실수요를 자극할 수 있는 것들이다.

신 연구원은 “당국이 약속한 것처럼 공사 재개와 주택 인도가 보장되면 민간의 투자심리는 충분히 돌아 설 수 있다”면서 “우호적 정책 여건 하 4분기 부동산 경기는 회복세에 진입할 것”이라고 전망했다. 그는 이어 “부동산은 하반기 중국 경제의 핵심 변수인만큼 시진핑 3연임을 결정짓는 당대회(10월)를 앞두고 당국은 부동산 문제 해결에 총력을 다할 것”이라면서 “그 과정에서 금융시장의 노이즈 요인으로 작용할 여지는 있으나 통제 가능한 영역일 것”이라고 덧붙였다.