신탁 재개발·재건축 활성화한다는데...유의점은?[똑똑한 부동산]

[감예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 8·16 대책에서 정부는 정비사업의 투명성과 전문성을 높이기 위해 신탁방식 정비사업을 활성화하겠다고 밝혔다. 신탁사를 사업시행자로 지정하기 위한 요건을 완화하고, 사업 절차 간소화 등 여러 인센티브를 부여하는 게 핵심이다.

서울 강동구의 한 재건축 아파트 공사 현장.(사진=뉴시스)

신탁사도 영리를 추구하는 기업인만큼 사업 과정에서 토지 등 소유자와 이해 충돌을 일으킬 수 있다.. 기존에도 상대적으로 전문성이 부족한 토지 등 소유자에게 일방적으로 불리한 신탁계약이 체결되는 사례가 많았기 때문에 토지 등 소유자는 신탁계약을 체결할 때 내용을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

첫 번째로 신탁사가 언제까지 사업비를 조달하기로 했는지를 확인해야 한다. 신탁방식 정비사업의 장점은 시공사가 아닌 신탁사로부터 자금 조달이 가능하기 때문에 시공사와의 공사비를 합리적으로 조정할 수 있다는 것이다. 현재 대부분의 정비사업은 도급제가 아닌 지분제로 이루어지고 있다. 이는 자금 조달에 관한 부분을 시공사에 크게 의존할 수밖에 없는 구조 때문이다. 지분제는 시공사가 조합에 일정한 지분을 보장해주고 나머지 분양 수익금은 시공사가 모두 가져가는 구조이고, 도급제는 조합에서 정해진 공사비를 시공사에 지급하는 구조다. 집값이 오르는 시기에는 당연히 지분제가 시공사의 이윤을 극대화할 수 있다. 따라서 신탁사가 최소한 사업 분양수입이 발생할 때까지로 사업비를 자체 조달할 수 있어 시공사로부터 자금을 조달받을 필요가 없는지 여부를 확인해야 한다.

신탁수수료 부분도 중요하다. 현재 신탁방식 정비사업의 경우 총 분양수입의 2~4% 정도를 신탁수수료로 책정하고 있다. 이는 토지 등 소유자에게 상당히 큰 금액이다. 사업이 지연되거나 중단될 경우 신탁수수료의 조정이 가능하도록 돼 있는지도 확인하는 것이 좋다. 사업이 지연되거나 중단돼도 신탁수수료는 그대로 지급하도록 돼 있어 토지 등 소유자만 부담이 가중되는 구조는 피해야 한다.

마지막으로, 일정한 요건을 갖춘 경우 신탁계약의 해지가 가능하도록 돼 있는지를 살펴야 한다. 그동안 신탁방식 정비사업에서의 신탁계약은 대부분 해지가 사실상 불가능하게 돼 있었다. 신탁사는 선량한 관리자의 주의로써 신탁재산을 관리·운용할 책임이 있지만, 신탁사가 신탁재산의 최상의 이익에 합치된다는 믿음을 가지고 신탁재산을 관리·운용한 경우에는 설령 그 예측이 빗나가 신탁재산에 손실이 발생하더라도 신탁사가 손해배상책임을 부담하지 않는다는 것이 법원 판례다. 즉, 신탁사가 용역계약 등을 체결하면서 용역대금을 높게 책정하는 등 토지 등 소유자에게 경제적 손실을 입히더라도 특별한 사정이 없다면 토지 등 소유자는 신탁사에 손해배상청구를 하기 어렵다. 따라서 토지 등 소유자의 이해관계에 영향을 미칠 수 있는 사안에 관해서는 합리적인 의사 결정이 가능하도록 상세히 정할 필요가 있고, 신탁사의 손해배상책임에 관한 부분도 구체적으로 정해두는 것이 좋다.

그동안 신탁방식 정비사업의 경우 불공정한 신탁계약의 내용과 관련하여 꾸준히 문제가 제기되어 왔다. 정부도 이번 대책을 내놓으면서 표준계약서를 마련하여 보급하겠다고 밝혔지만 이는 법적 구속력이 담보되지 못하면 크게 실효성이 없을 수밖에 없다. 또, 신탁방식 정비사업의 경우 신탁사가 영리기업이고, 반복적으로 정비사업을 시행하다 보면 오히려 시공사와의 유착이 일어날 가능성이 크기 때문에 이를 보완하기 위한 장치도 마련할 필요가 있을 듯하다.