'경쟁률 231대 1' 장기 민간임대가 뭐기에[똑똑한 부동산]

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 이달 경기 의왕시에서 이루어진 ‘힐스테이트 인덕원’ 아파트 청약 결과 평균 경쟁률이 231.8 대 1까지 올랐다. 힐스테이트 인덕원은 장기 민간임대주택이다. 임차인 모집에 이처럼 많은 사람이 몰렸다는 뜻이다. 왜 그럴까?

경기도 의왕시 포일동 ‘힐스테이트 인덕원’ 투시도.(자료=현대엔지니어링)

보통 장기 민간임대주택은 의무임대기간 10년이 지나고 나면 임차인에게 아파트를 우선 공급한다. 이때 분양가도 임대차 계약 당시부터 정해지는 확정 분양제인 경우가 많다. 사실상 민간임대주택 청약에 당첨되는 것이 아파트를 싼값에 분양받는 것과 같은 효과를 내는 셈이다. 이런 이유로 민간임대주택의 임차권은 시장에서 웃돈을 얹어 거래된다.

여기다 주택이자 분양권이 아닌 임차권에 불과하다 보니 전매 제한 등의 규제도 적용될 여지가 없다. 또, 임차권을 양도하여 수익을 얻더라도 기타소득으로만 과세하는 것이 원칙이다. 다만, 최근 국세심판원은 확정분양제로 공급하는 경우에는 “주택을 공급받을 권리”로 보아 양도차익에 대하여 양도소득세로 과세하는 것이 타당하다는 결정을 하기도 했다. 전·월세 신고제가 본격적으로 시행되면서 임차권을 양도한 경우에도 과세관청에서 충분히 객관적 자료를 확보하는 것이 가능한 만큼 임차권 양도할 때에도 세금신고에 신경을 써야 한다.

건설사 입장에서도 민간임대주택은 나쁜 선택이 아니다. 기존에는 건설사에서 민간임대주택 분양방식을 크게 선호하지 않았다. 그러나 최근 분양가 상한제가 시행되면서 이를 피하기 위한 수단으로 민간임대주택 분양이 크게 늘어났다. 민간임대주택은 임대사업자가 10년간 의무임대기간을 충족해야 하는 만큼 그 이후 분양할 땐 분양가 상한제가 적용되지 않는다.

다만 주택 수에 포함되지 않아 취득세나 양도소득세의 중과를 피할 수 있다는 점 때문에 다주택자의 투기 수요가 몰리는 부작용도 발생했다. 그로 인한 피해는 오롯이 민간임대주택의 실수요자들에게 돌아갈 우려가 있다.

민간임대주택은 민간에서 스스로 임대주택을 공급하도록 한다는 점에서 자율성과 공공성을 모두 충족할 수 있는 권장할만한 제도다. 다만, 지금은 공급조건 등을 정하는 것에 임대사업자의 자율성을 넓게 인정하다 보니, 민간임대주택제도 원래의 취지가 퇴색되는 면이 있다. 차기 정부에서 민간임대주택의 활성화를 공언한 만큼 민간임대주택제도의 일부 수정이 필요해 보인다.