[똑똑한 부동산]이주자택지 분양권, 잘못사면 날벼락 맞는다

※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다.

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 토지투자에 관심이 많은 사람이라면 한 번쯤 들어봤을 법한 ‘딱지’. 최근들어 딱지를 둘러싼 법률 상담이 늘고 있다.

보통 “딱지”란 이주자택지 분양권을 말한다. 이주자택지는 대규모 개발로 이주하게 된 원주민들에게 싼값으로 공급하는 택지를 뜻한다. 원주민의 경우 시세의 7~80% 가량의 가격으로 이주자택지를 분양받을 수 있는데, 투자자들은 추후 개발에 따른 시세차익을 노리고 원주민들에게 웃돈을 얹어 딱지를 사곤 했다.

다만 조건이 있다. 이주택자 분양권 거래는 단 한차례만 허용된다. 심지어 사업시행자와 택지공급계약을 체결한 후, 사업시행자의 동의를 얻어야지만 가능하다.

대법원 전경(사진=이데일리DB)

그렇다면 이렇게 평화로워보이는 ‘딱지 거래’가 문제가 될 때는 언제일까? 바로 분양권 딱지가 ‘전전매’되는 경우다.

‘전전매’란 분양권을 두·세번에 걸쳐서 팔게 된 경우를 뜻한다. 분양권을 산 매도자가, 이를 다시 다른 투자자에게 팔고, 또 이를 산 투자자가 다른 투자자에게 다시 파는 방식이다. 한 차례만 가능한 이주자 분양권 딱지가 수차례 되팔리는 경우다.

결론부터 말하자면 이 같은 전전매 딱지는 무효다. 최근 법원에서도 해당 딱지를 무효로 판단, 이를 원주민에게 돌려주라고 판결한 바 있다. 이 때문에 ‘딱지’를 판 원주민들은 뒤늦게 전전매수인을 상대로 전매계약의 무효를 구하면서, 이주자택지 소유권을 반환하라는 소송을 줄지어 제기하고 있다. 이 같은 소송만 전문으로 연결하는 브로커도 등장했다고 한다.

더 큰 문제는 전전매수인이 대응할 수 있는 방법이 전혀 없다는 것이다. ‘딱지’ 거래가 무효가 되면 단순히 이주자택지의 소유권만 돌려주는 것이 아니라 매수한 택지 위에 신축한 건물까지도 철거해야 한다.

심지어 이 중에는 자신이 전전매수인인지 조차 모르는 경우도 많다. 소장을 받고 난 뒤에야 “아 내가 전전매수를 했구나”라고 깨닫는 고객들도 많다. 매수 당시 브로커에게 속아 거래를 한 경우다.

그렇다고 ‘딱지’를 판 매도인 등에게 손해배상을 구하는 것도 쉽지 않다. 법원은 분양권 전매계약 자체가 원천 무효이기 때문에 전전매수인에게 손해 자체가 발생하지 않았다고 보고 있다. 지금으로서는 매도인에게 매매계약 당시 지급했던 매매대금을 부당이득으로 돌려받는 방법밖에 없다.

만약 지금 이주택자 분양권을 고민 중이라면, 해당 딱지가 전전매가 아닌지 세심하게 따져봐야한다는 얘기다.