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재건축 단지 상가 사도 아파트 받을 수 있나요? [똑똑한 부동산]

부동산 전문 김예림 변호사
재개발 상가는 '권리가>최소형 분양가'여야 아파트 분양권
일부 재건축 조합선 산정비율 낮춰 상가 소유자 대부분에 아파트 분양
  • 등록 2022-01-08 오후 2:00:00

    수정 2022-01-08 오후 2:00:00

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 최근 다주택자에 대한 세금이 크게 늘면서 주택보다 상가 투자로 눈을 돌리는 사례가 많아졌다. 보통 상가는 매월 일정하게 들어오는 임대 수익을 노리고 투자하는 경우가 많지만 재개발·재건축 구역의 상가를 매수하는 경우엔 그 목적이 다를 수 있다.
(사진=뉴시스)
일반적으로 재개발·재건축 지역 상가를 매수하는 이유는 정비사업으로 공급되는 새 상가 또는 아파트를 분양받기 위해서다. 그러나 간혹 새 아파트 분양을 받을 목적으로만 재개발·재건축 상가를 매수하는 경우가 있다. 이때는 투자에 유의해야 한다. 원칙적으로 상가 소유자는 아파트가 아닌 상가를 분양받게 돼 있고 일정한 요건을 갖춘 경우에만 예외적으로 아파트로 분양받을 수 있도록 정하고 있기 때문이다.

그렇다면, 어떤 요건을 갖춰야 상가 소유자도 아파트를 분양받을 수 있을까? 결론은 가지고 있는 상가의 권리가액이 상당히 커야 아파트 분양이 가능해진다는 것이다. 간혹 1평짜리 상가를 소유하면 나중에 새 아파트 분양받을 가능성이 있느냐는 질문을 받는데 이 경우에는 아파트는 고사하고 상가조차 분양받지 못할 가능성이 커 유의해야 한다. 만약 아파트를 분양받기 위해 재개발·재건축 구역의 상가를 매수하는 경우라면, 최소한 너무 작은 상가는 피해야 한다.

재개발이라면 상가 소유자의 권리가액이 조합에서 분양하는 가장 작은 아파트의 분양가보다 큰 경우 아파트 분양이 가능하다. 예를 들어 소유한 상가의 권리가액(감정평가액×비례율)이 3억원이고, 조합에서 분양하는 가장 작은 아파트 분양가가 2억원이라면 상가 대신 아파트를 분양받을 권리가 생긴다.

재건축이라면 보통 상가 소유자의 권리가액에서 새로 분양받는 상가의 분양가를 뺀 값이 조합에서 분양하는 가장 작은 아파트의 분양가에 조합에서 정한 산정비율을 곱한 값보다 커야 아파트 분양이 가능하도록 하고 있다.

소유하고 있는 상가의 권리가액이 3억원이고 새로 분양받을 상가의 분양가가 2억원, 재건축으로 공급되는 가장 작은 아파트 분양가가 1억원이라고 가정하자. 기존 상가 권리가액과 새 상가 분양가 간 차액이 1억원이므로 이 상가 소유자를 산정비율이 1 이하여야 아파트를 분양받을 수 있다.

산정비율을 조합에서 특별히 정하지 않으면 1로 보는 게 통례다. 다만, 일부 조합에서는 상가 조합원에게도 아파트를 분양하기 위해 그 비율을 크게 낮추기도 한다. 서울 서초구 잠원동 신반포2차 재건축조합에선 산정비율을 0.1까지 낮춰 사실상 상가 소유자 대부분에게 원하다면 아파트를 분양받을 수 있는 길을 열어줬다.


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