“내년 수도권 집값 뇌관 '토지보상금'...공모 리츠로 흡수해야”

한만희 서울시립대학교 국제도시과학대학원 교수(전 국토부 차관)이 30일 오후 서울 용산 모처에서 이데일리와 인터뷰를 하고 있다. (사진=이데일리 이영훈 기자)

[이데일리 박민 기자] “공모 리츠(REITs·부동산투자회사)를 활성화하려면 지금보다 더 많은 세제혜택과 용적률 완화 등 인센티브를 줘야 합니다. 그래야 내년부터 풀릴 것으로 예상되는 수도권 공공택지 수용토지 보상액이나 시중의 1100조원이 넘는 부동자금을 흡수할 수 있을 겁니다.”

국토해양부(현 국토교통부) 1차관을 지낸 한만희 서울시립대 국제도시과학대학원 교수는 공모리츠 전도사를 자처한다. 지난달 30일 이데일리와의 인터뷰에서 ‘초저금리시대 집값 상승세를 잡을 방안이 있겠느냐’는 질문에 부동산 간접투자시장 확대를 처방전으로 내놓은 것이다.

수도권 집값 상승의 불쏘시개가 될 수 있는 부동자금이 주택시장에서 리츠로 흘러 갈 수 있도록 물꼬를 더 넓혀야 한다는 설명이다. 리츠는 불특정 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 관련 상품이나 대출, 유가증권 등에 투자하고, 이를 통해 발생하는 수익을 투자자에게 배당하는 금융상품이다.

공모 리츠에 세제혜택 더 줘야

한 교수는 “우리나라가 리츠를 도입한 지 20여년이 지났지만 여전히 일반인들에게 인지도가 낮다”며 “애초에 일반인을 대상으로 공모하는 ‘공모형 리츠’가 많지 않은데다 수익률에 대한 부정적 인식도 여전한 탓”이라고 말했다.

한국리츠협회에 따르면 10월 말 기준 국내에 설립한 리츠는 총 240개(자산 규모 46조5000억원)로 이중 공모형은 13개(2조5000억원)에 불과하다. 공모 리츠가 걸음마 수준인 것은 확실한 수익률을 보장할만한 우량 투자처가 적기 때문이라고 한 교수는 분석했다.

그는 “지금 일반투자자들의 뭉칫돈이 강남으로 쏠리는 것은 결국 마땅한 투자처가 없어서”라며 “공모 리츠를 활성화해 투자 수요를 끌어들인다면 집값 안정에도 도움이 될 것”이라고 말했다. 앞서 정부는 지난 9월 ‘공모형 부동산 간접투자 활성화 방안’을 내놓았다. 공모 리츠에 투자하는 개인과 기업에게 배당소득이나 재산세에 대한 ‘분리과세’를 적용하고, 공모 리츠나 이 자금을 활용하는 사업자에게 공공기관 우량 부동산 자산을 우선 공급하기로 했다.

한 교수가 얘기한 대로 가계 유동성 흡수를 위한 방안이다. 하지만 여전히 시장에서 느끼는 체감도는 낮다. 부동산투자자들을 리츠 시장으로 유인할 만한 매력이 떨어지기 때문이란 지적이다.

한 교수는 공모리츠를 활성화하려면 안정적인 우량 투자처 개발, 세제 등 인센티브 확대 등 정부의 지원이 필요하다고 봤다. 그는 “예를 들어 한국토지주택공사(LH)가 가지고 있는 상업 용지를 팔 때 공개 입찰만 고집할 게 아니라 사전에 공모 리츠를 대상으로 설명회를 열고 보유 자산을 어떻게 개발할 것인지 함께 아이디어를 고민할 수 있는 만남의 장을 열어야 한다”고 설명했다. 아울러 “이후 공모 리츠가 투자하는 사업장은 건물을 더 높게 지을 수 있도록 용적률을 높여주는 등 수익률을 높여줘야 정책적 효과를 거둘 것”이라고 덧붙였다.

한 교수는 회장을 맡고 있는 한국부동산금융투자포럼은 이를 위해 공공기관의 우량 자산을 투자자에게 소개하고, 아이디어와 자금을 모일 수 있도록 하는 플랫폼을 구축해나가고 있다. 그는 “민간에 공공기관 우량 자산을 최고가에 매각해 수익을 내는 것보다 국민의 돈이 모인 공모 리츠가 수익을 가져갈 수 있도록 하는 것이 공익적 측면에서 낫다”고 말했다.

내년 수도권 토지보상금 흡수

공모 리츠 지원책은 서울 집값 상승의 ‘뇌관’으로 지목되고 있는 수도권 토지보상금을 흡수하기 위한 대비책이 될 것이라는 게 한 교수의 판단이다. 업계에서는 내년에 수도권에서만 최소 40조원이 넘게 풀릴 것으로 보고 있다. 만약 이 돈이 다시 서울 주택시장으로 들어오면 집값 폭등을 촉발하는 이른바 ‘불의 고리’가 재연될 것으로 우려된다.

현재 정부는 유동성을 최소화하기 위해 신도시 개발 지역의 땅주인들에게 현금 대신 땅을 주는 ‘대토(代土)보상’을 추진하면서 대토를 통해 받은 땅은 다시 리츠에 투자(현물출자)되도록 ‘대토 보상 리츠’를 활성화할 방침이다. 다만 대토 보상은 토지주들의 선택사항이다 보니 이를 원하지 않을 경우 강제할 수 없어 그 효과는 미지수다.

한 교수는 “대토 리츠가 활성화되려면 애초에 현금 대신 땅으로 보상을 받으려는 토지주들이 많아야 하고 이들이 다시 리츠에 투자할 수 있는 추가 유인책이 더 있어야 한다”며 “예를 들어 대토보상권을 리츠에 현물 출자하면 양도세를 더 감면해주는 등 제도 보완이 뒤따라줘야 토지주들도 이를 전향적으로 받아들일 것”이라고 말했다.

공모 리츠 활성화는 현 정부의 역점사업인 도시재생과 스마트시티 등의 분야에서도 시너지를 낼 것으로 보고 있다. 한 차관은 “민간의 창의와 유동자금을 끌어모아서 도시를 발전시키는 방향으로 자금을 돌리면 1석 2조의 효과가 나올 것”이라며 “도시도 업그레이드 시키고, 부동자금이 아파트시장으로 흘러가는 걸 막을 수 있다”고 강조했다.