“토지투자 이렇게하면 망한다”…유의점은

[이데일리 강신우 기자] 3기 신도시 개발로 토지시장에 ‘큰 장’이 서면서 인근 지역을 중심으로 너도나도 토지보상 투자에 뛰어들고 있다.

다만 제대로 옥석을 가리지 않으면 손해를 볼 수 있어 투자에 유의해야 한다. 같은 지역내 땅이라도 △입지조건 △법적 개발용도 △건축허용 여부 △도로와의 접근성 등에 따라 지가가 천차만별이어서 꼼꼼한 사전조사가 필요하다. 또한 토지보상을 위한 감정평가와 법원경매 감정평가가 다르다는 점도 숙지해야 한다.

신태수 지존 대표. 이데일리DB.

10일 토지보상·부동산개발정보 플랫폼 ‘지존’의 신태수 대표는 이데일리와 인터뷰를 통해 토지보상 투자 유의점에 대해 설명했다.

신 대표는 “수도권 개발이 활발하게 이뤄지면서 최근 토지보상 투자가 화두가 됐고 공공택지 인접지역이 유망지역으로 떠오르고 있어 수요가 몰리는 분위기”라며 “개발지 주변지역에 투자하는 것은 토지보상 지역의 경매나 공매 물건을 찾아 투자하는 방식보다는 수익률을 낮다. 다만 주택규제로 투자가 막힌 상황에서 토지 시장은 괜찮은 투자처”라고 했다.

토지 투자는 주택과는 달리 투자시 유의해야 할 점이 많다. 인접 지역이 그린벨트 지역인지 모르고 사거나 토지보상을 위한 감정평가와 법원경매 감정평가가 달라 투자금 대비 손실액이 커진 사례도 종종 볼 수 있다.

신 대표는 또 “토지 투자는 주택과는 달리 투자시 유의해야 할 점이 많다”며 “우선 개발지 인접 지역 대부분이 그린벨트이기 때문에 개발 가능 여부를 파악하는 게 가장 중요하다”고 설명했다. 그는 이어 “자연환경보전지역 등 용도지역에 제한이 걸린 곳은 개발이 쉽지 않고 환금성이 떨어지기 때문에 가치 상승 여력이 낮다고 봐야 한다”고 강조했다.

신 대표는 “통상 개발사업지구(개발제한구역 해제)로 지정되면 해당지역의 지가는 거래에 관계없이 일정 수준이상 급등하는 경향을 보인다. 이는 개발에 따른 기대감이 반영됐기 때문”이라며 “그러나 토지보상에는 개발이익이 배제된다. 당해 사업으로 인한 지가상승분은 원칙적으로 토지보상을 위한 감정평가에 반영되지 않아 감정평가 시점을 유심히 봐야한다”고 했다.

신 대표는 개발지 정보를 얻는 방법과 관련해 “공공주택지구나 국가산업단지 지정 관련 정보는 국토교통부 홈페이지나 관보를 통해 고시되고 공법상 제한지역을 보려면 토지이용규제정보 사이트를 이용하면 1차적으로 사전 정보를 알아낼 수 있다”며 “이 밖에도 해당 지자체를 통해 가발가능 지역인지 한 번 더 체크해봐야 한다”고 설명했다.

신 대표는 마지막으로 “토지 개발지 인근에는 쪼개기(지분) 투자를 유도하는 기획부동산이 많아 과장되거나 왜곡, 거짓된 홍보를 조심해야 한다”며 “투자 전 임장이나 각종 홈페이지를 통한 사전 정보를 취득하는 것이 필수다. 초보자의 경우에는 전문가의 조언을 듣는 것도 방법”이라고 덧붙였다.