생활형숙박시설투자 주의해야할 셋…"규제·주차·운영사"

[이데일리 김나리 기자] “생활형숙박시설(생숙)을 주택으로 생각하고 접근해선 안 됩니다. 주거용도로 사용하다가 이행강제금을 내고 나면 남는 수익이 없을 수 있습니다. 주거용 오피스텔로의 전환이 가능하다지만 한시적인데다 주거용도로 쓰기엔 주차장이 문제가 될 수 있다는 점을 알아둬야 합니다.”

송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)

송승현 도시와경제 대표는 이데일리와의 인터뷰에서 생숙 투자에 대해 이같이 조언했다.

생숙이란 장단기 임대가 가능한 숙박용 호텔과 개별취사 등이 가능한 주거용 오피스텔이 합쳐진 개념으로 일명 ‘레지던스’라고 불린다. 주택법이 아닌 건축법을 적용받기 때문에 분양가 상한제와 전매제한 등이 적용되지 않는다. 집값이 급등하면서 일반 주택에 비해 세금과 대출 규제 영향이 덜해 신종 투자처로 떠올랐다.

송 대표는 “생숙은 주택과 달리 종합부동산세와 재산세를 부과받지 않는데다 취득세·양도세 등을 중과받지 않고 대출 규제도 적용받지 않는다”며 “게다가 초피(최초 웃돈)가 꽤 붙고 초반에는 운영 임대수익률도 5~6%가량 나와 투자금이 몰렸다”고 설명했다.

그러나 정부가 생숙에도 규제의 칼날을 겨누고 있어 앞으로는 마냥 안심하고 투자해선 안된다는 지적이다. 정부는 올해 초 생숙을 주거목적으로 사용할 경우 이행강제금을 부과하겠다고 발표했다. 송 대표는 “그동안에는 생숙을 주택처럼 사용하다가 슬그머니 넘어가는 경우도 많았지만 이제는 확인서까지 받기 때문에 그러기 힘들다”며 “불법 사실이 걸릴 경우 이행강제금까지 내고 나면 수익성이 확 떨어질 수 있다. 특히 이행강제금은 공시가가 아닌 시가표준액이 기준이기 때문에 생각보다 액수가 클 수 있다”고 우려했다.

다만 정부는 선의의 피해자를 방지하기 위해 오는 10월부터 2023년 10월 2일까지 2년간은 오피스텔 건축기준을 충족하지 않아도 생숙을 주거용 오피스텔로 용도 변경할 수 있게 한 상황이다. 하지만 송 대표는 “생숙은 완화된 주차 규제를 적용받아 건설됐기 때문에 주거용으로 전환하면 주차 문제가 생길 수 있다”며 “용도 전환 기한이 한시적이라는 점도 감안해 매수·분양에 나서야 한다”고 강조했다.

생숙에 투자하려면 해당 지역 생숙 공급량과 주변에 관광 콘텐츠가 얼마나 있는지 등을 우선적으로 살펴봐야 한다는 조언이다. 송 대표는 “생숙으로 실질적인 운영 수익을 내려면 바닷가 주변 등 관광환경이 갖춰져야 한다”며 “고층과 조망, 도심과의 접근성 등을 확보해야 수익이 더 높아질 수 있다”고 말했다.

또 무엇보다 중요한 것은 운영사 선정이라고 판단했다. 송 대표는 “생숙은 결국 실거주할 수 없고 세입자를 받을 수도 없는 숙박시설인 만큼 운영사가 어떻게 시설을 관리·운영하는지에 따라 수익률이 달라진다”며 “재방문을 이끌어낼 수 있을 정도로 능력있는 운영사를 선정하는 게 관건”이라고 말했다.