(07부동산전망)"내년 집값 금리가 주요 변수"

[이데일리 윤진섭기자] 김선덕 건설산업전략연구소 소장(사진)은 "강남 재건축 규제를 풀지 않는 한 집값 불안은 계속될 것"이라고 주장했다. 강남에 규제를 집중하면 할수록 희소성으로 인해 가격이 오를 수밖에 없고, 이는 수도권 전체 집값 불안 요인이 된다는 얘기다.

그는 "강남 재건축 개발 이익은 기반시설부담금, 개발부담금, 임대주택 건립 등으로 환수가 충분하다"며 "용적률이나 소형평형의무건설비율 등 공급을 틀어막고 있는 규제는 풀어줘야 한다"고 지적했다. 

그는 또 금리가 집값의 향배를 결정하는 중요 변수로 꼽았다. 김 소장은 "현 상황에서 내년 집값이 어떻게 될지를 예단하기는 어렵다"며 "다만 한국은행이 금리를 올리거나 최소한 올릴 가능성을 꾸준히 내비칠 경우 시중 자금이 위축돼, 결과적으로 집값 안정의 단초가 될 수 있다"고 전망했다. 다음은 일문일답

-내년 집값은
▲ 실수요자 중심으로 매매가 이뤄지고 있어 완만한 가격 상승세가 예상된다. 그러나 개발 호재지역의 집값 불안은 계속될 전망이다. 내년 집값 향배를 결정하는 요인 중 금리가 가장 중요한 변수다. 금리가 추가로 오를 경우 부동산시장에 유입되는 부동자금이 줄어들 수밖에 없어 집값이 안정될 것이다. 

-대선이 부동산 시장에 미치는 영향은
▲집값 안정이 그 어느 때보다 가장 뜨거운 이슈가 될 것이다. 이를 위해 대선주자들은 분양가 인하, 공급 확대에 맞춘 공약을 내놓을 것으로 예상된다. 이 경우 집값 안정에도 어느 정도 긍정적인 요인으로 작용할 것이다. 그러나 각종 개발공약도 나올 것으로 예상돼 부동산 값이 다시 불안해질 가능성도 배제할 수 없다.

-무주택자의 내 집 마련 방법은
▲2기 신도시 내 신규 아파트에 청약하는 게 낫다. 정부가 분양가를 낮추기 위한 구체적인 방안을 내놓았고, 현재 내놓은 정책만 그대로 적용되면 무주택자의 집값 부담은 상당부분 낮아진다.

-다주택자의 선택은
▲종합부동산세 등 보유세가 크게 높아졌고, 내년부터는 2주택자에 대한 양도세도 50%로 강화된다. 다주택자 입장에선 갈수록 불리해지는 셈이다. 따라서 자산포트폴리오 관리 차원에서 순차적으로 자산 일부를 매각하고, 안전 자산에 투자하는 전략적 사고가 필요한 시점이다.

-강남 재건축 해법은
▲강남 재건축 규제를 풀지 않는 한 집값 불안은 계속된다. 용적률이나 소형평형의무건설비율 등 공급을 틀어막고 있는 규제는 풀어주는 게 낫다. 정부가 규제를 완화하면 강남 집값이 불안하다고 하지만 현재 기반시설부담금, 임대주택 건립 등 환수제도를 적절히 운영하면 집값 안정을 꾀할 수 있다고 본다. 이 역시도 불안하다면 연도별 재건축 물량을 정해 순차적으로 개발하는 등 집값 불안을 최소화하는 운영의 묘를 발휘하는 전략이 필요하다.

-참여정부 부동산 정책의 문제점은
▲버블 논란이 불거질 정도로 시중 자금의 부동산 유입이 과도했는데, 정부는 이 같은 문제에 제대로 대응하지 못했다. 뒤늦게 대출 규모 축소, 금리 인상에 나서고 있지만 한껏 풀려버린 시중 자금을 관리하기엔 역부족이다. 이밖에 수없이 반복되는 대책이 반짝 효과에 그치면서 정책 신뢰도가 떨어졌다는 점도 문제점으로 꼽을 수 있다. 

-신도시 계속 지어도 되나
▲수요가 있는 곳에 주택을 많이 지어야 집값을 잡을 수 있기 때문에 수도권 신도시 건설은 계속 돼야 한다. 다만 신도시별로 개발 성격이나 규모 등 차별화 전략이 필요하다. 고급스럽고 쾌적하게 만든 단지는 그만큼 비싸게 받고 대신 밀도를 높여 고층으로 짓는 중소형 평형 위주 단지는 저가로 공급하는 등 유연한 대처가 필요하다.

-수도권 발전축은 
▲청라, 송도 등 대규모 개발이 진행 중인 인천, 김포 등 서북권이 수도권 발전축이 될 것으로 예상된다. 이는 주택 개발과 함께 자족기능을 갖춘 대규모 도시개발, 교통 인프라가 동시에 구축되고 있기 때문이다.