'재초환 완화·통합심의' 발 묶여…속도 못내는 재건축·재개발

[이데일리 오희나 기자] “올해 입주 예정이어서 조합원 1인당 1억2000만원씩 재건축부담금을 내야 하는 데 걱정입니다. 어찌 진행하고 있는지 조합에 문의가 많지만 답변을 못하고 있습니다.”

정부의 전방위적인 규제 완화로 재건축 사업이 활성화하고 있지만 ‘재건축 초과이익 환수제(재초환)’가 걸림돌로 작용하고 있다. 정부는 정비사업 활성화를 통해 도심 주택공급을 늘리겠다는 복안이지만 재초환 완화를 담은 개정안이나 통합심의 의무화 등 관련 법안이 수개월째 국회 문턱을 넘지 못하면서 발목을 잡고 있다.

서울 양천구 목동 아파트 단지 모습. (사진=뉴스1)

‘巨野의 반대’…재초환 법개정 감감무소식

10일 정비업계에 따르면 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률(재건축이익환수법)’ 일부개정 법률안이 지난달 26일 국토교통위원회 법안심사소위원회에 상정했지만 이견이 많아 보류, 이달 다시 논의하기로 했다.

지난해 9월 국토교통부가 발표한 재초환에 관한 법률 개정안은 김정재 국민의힘 의원이 대표 발의했지만 제대로 논의조차 되지 않은 채 국회 계류 중이다. 당시 국토부는 지난해 말까지 법안이 통과하면 2023년 7월 전 시행할 계획이라고 밝혔다. 해가 바뀌었지만 아직 통과하지 못하면서 연내 시행 여부도 불투명한 상황이다.

재초환은 재건축을 통해 조합이 얻은 이익 일부를 국가가 환수하는 제도다. 조합원 1인당 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수한다. 준공 시점까지 집값이 오르면 부담이 늘어나는 구조인 만큼 정비사업 지연의 가장 큰 요인으로 꼽히고 있다. 특히 최근 몇 년 새 집값이 급등하면서 조합에 큰 부담으로 작용하고 있다.

윤석열 정부가 내놓은 개정안은 조합원 1인당 재건축부담금 부과 면제기준을 기존 3000만원 이하에서 1억원 이하로 완화하고 부과율 적용 구간을 2000만원에서 7000만원으로 확대하는 것을 골자로 한다. 또한 초과이익 산정 개시시점을 조합설립 인가일로 조정하고 1가구 1주택자 장기보유자는 최대 50%까지 감면 혜택을 준다. 하지만 개정안 통과 시 양극화와 불평등이 심화할 것을 우려한 야당의 반대로 국회 통과가 어려운 상황이다.

서울 서초구 반포현대(1억3569만원), 은평구 연희빌라(770만원), 대구 대명역센트럴엘리프(대구 대명역 골안, 1억2000만원) 등 당장 예정 부담금이 통보된 84곳 단지 가운데 이미 준공을 완료했거나 올해 준공예정인 단지는 재건축이익환수법 향방에 촉각을 곤두세우고 있다. 지자체장은 준공 후 5개월 이내 부과·징수를 해야 하지만 법 시행 전까지 사실상 모든 절차를 중단한 상태다.

박경룡 재건축조합연대(방배삼익 재건축조합)대표는 “윤석열 정부가 들어서면서 최근 준공된 단지들은 부과 중단 공문을 받았다”며 “반포현대 등도 확정 부과 시점이 지났지만 부과를 못 하고 있고 앞으로 준공하는 조합도 사정은 마찬가지다”고 말했다.

이어 박 대표는 “현재 조합원들은 갑자기 오른 금리에 이주비 대출 이자만 억대에 달하기도 한다. 여기에 재건축부담금까지 수억원씩 부과하는 상황이다”며 “(수입이 없는)고령의 조합원 중에는 준공해도 들어갈 수 없는 상황도 생길 수 있어 개정안이 이른 시일 내 통과해야 한다”고 강조했다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

정부 주택공급도 차질 불가피

인허가 절차를 줄여 정비사업 속도를 높이도록 하는 통합심의제도 의무화 관련 법안 또한 국회에 잡목이 잡혀 있다. 통합심의는 주택사업계획 승인과 관련한 건축심의, 경관심의, 교통영향평가, 환경영향평가, 교육환경평가 등을 통합해 소요 기간을 줄이는 내용을 골자로 한다. 공공정비사업과 일반주택사업에 통합심의를 도입해 사업속도를 높이겠다는 취지다. 이는 ‘도시 및 주거환경정비법’(도시정비법) 개정 사항이라 국회 통과가 필요하다. 애초 이전 정부와 현 정부 모두 추진했던 사안이고 이견이 적어 법안 개정에 무리가 없을 것으로 예상했지만 지난해 3월 국회 발의된 이후 지지부진한 상황이다.

업계에서는 정부 기조에 맞춰 주택공급을 늘리기 위해서는 재건축 관련 법안을 하루빨리 통과시켜야 한다고 입을 모은다. 앞서 정부는 오는 2027년까지 5년간 인허가 기준 서울 50만 가구를 포함해 전국에 총 270만 가구의 주택을 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 도심 내 재개발·재건축 등을 통해 공급되는 물량은 52만호다. 이를 위해 연초 안전진단 규제를 완화하면서 여의도, 목동 등 재건축 단지도 정비사업에 속도를 내고 있다. 하지만 관련 법안 시행이 지지부진하자 시장에선 불만이 크다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “여·야 합의가 안 돼 재초환 대상 단지에 부과하지 못하는 상황이다”며 “민생뿐만 아니라 주택공급과도 관련된 법안이다. 재건축부담금을 안 걷겠다는 것도 아니고 완화하겠다는 것인 만큼 주거 문제 안정을 위해서라도 여·야가 합의해 통과시켜야 한다”고 말했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “정비사업을 활성화해서 공급을 늘리려면 사업 불확실성을 낮춰 속도를 낼 수 있게 해야 한다”며 “조합원이 정비사업을 진행하는 과정에서 비용, 소요기간 등이 예측 가능하도록 제도를 개선해야 한다”고 강조했다.