민간까지 후분양제 도입시 건설사 연 47조원 '구멍'..공급 감소 우려

김현미 국토교통부 장관이 지난 12일 정부세종청사에서 열린 국회 국토교통위원회 국정감사에서 위원들 질의에 답하고 있다. (사진=연합뉴스)

[이데일리 성문재 기자] 국토교통부가 최근 공공부문의 후분양제 도입 방침을 밝히면서 건설업계에 비상이 걸렸다. 전체 공정이 80%에 도달한 이후에야 입주자를 모집할 수 있는 후분양제가 민간주택에까지 확대 적용될 경우 건설사가 추가로 조달해야 할 자금 규모가 최대 연 47조원에 달할 수 있기 때문이다.

일단 국토부는 한국토지주택공사(LH) 등과 함께 공공부문 후분양제 로드맵 마련 작업에 착수했다. 김현미 장관은 지난 12일 정부세종청사에서 열린 국토부 국정감사에서 “LH 공공분양부터 후분양제를 실시할 수 있도록 로드맵을 만들겠다”며 “민간부분에 있어서는 후분양하는 업체에 대해 주택도시기금 지원을 높이거나 공공택지를 우선 공급하는 등 후분양제 유도 방안을 마련할 것”이라고 말했다. 박상우 LH 사장도 13일 국정감사에서 “국토부가 후분양제를 결정하면 당장이라도 할 수 있다”며 “세부적으로 어떻게 시행할 것인가 하는 사항 등은 이후 별도로 협의하고 준비하겠다”고 했다.

후분양제는 분양권 전매를 통한 부동산 투기를 차단하는 효과가 있어 주거 안정을 강조하고 있는 정부 정책 기조와도 일맥상통한다. 다만 자금 조달 측면에서 건설사나 소비자 모두 부담이 늘어나기 때문에 전면 적용은 사실상 불가능할 것이라는 관측이 많다. 건설사들이 수익성이 확실치 않거나 미분양 우려가 조금이라도 있는 지역에서 주택 공급에 나서지 않게 돼 신규 공급 물량 감소로 이어질 수 있다는 전망도 나온다.

건설사 입장에서는 완공 때까지 계약금이나 중도금을 받을 수 없기 때문에 건설 자금 조달에 부담이 커진다. 주택도시보증공사(HUG)의 ‘주거 복지 향상을 위한 주택금융시스템 발전 방안’ 연구보고서에 따르면 국토부의 장기주택 종합계획대로 오는 2022년까지 연평균 38만6600가구를 건설할 경우 후분양을 하면 건설사가 추가로 조달해야 하는 자금 규모가 연 35조~47조원에 달할 것으로 추정됐다. 이로 인해 민간 주택 분양가도 선분양 때보다 3~7.8% 가량 오를 것으로 예상된다.

연평균 건설사 필요자금 규모(자료: HUG)

특히 규모가 작은 건설사일수록 타격이 클 전망이다. 자금 조달 능력이 부족한 중견 건설사들은 재무구조가 탄탄한 대형사에 비해 사업 추진이 쉽지 않기 때문이다. 건설사들의 참여가 줄어들면 조합이나 시행사들이 당초 예상했던 만큼의 수익이 나기 힘들어 사업들이 미뤄질 가능성도 적지 않다.

소비자들도 부담스럽기는 마찬가지다. 선분양 아래에서는 2~3년간 계약금, 중도금, 잔금을 나눠내왔지만 후분양제에서는 계약부터 입주까지 기간이 6개월~1년으로 짧아져 자금 조달 부담이 커지게 된다.

다만 건물 외관을 눈으로 확인하고 집을 구입한다는 점에서 소비자가 취할 수 있는 장점도 많다. 부실 시공을 예방하고 소비자의 선택권을 보장받는 효과도 기대된다. 주택시장 측면에서는 청약 과열이나 분양권 전매를 통한 투기를 차단하는 한편 수급 불균형에 따른 혼란이 줄어들 것으로 보인다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “당장 민간 건설사에까지 후분양을 의무화하는 것은 시기상조”라며 “다양한 인센티브를 확대해 자발적으로 후분양을 유도하는 것이 바람직하다”고 말했다.