임대료 3개월치 밀리면 권리금 회수기회 보호 안 돼…헌재 "합헌"

임대료 3개월치 넘게 밀려…신규 임차인 주선했으나 임대인 거부
권리금 회수 방해했다며 손배 소송에 헌법소원심판 청구
"차임 연체만을 기준으로 권리금 회수기회 보호 여부 결정은 가혹"
헌재 "기본 의무인 차임 연체…임대인과 임차인 간 신뢰 관계 깨져"
  • 등록 2023-07-05 오후 12:00:00

    수정 2023-07-05 오후 12:00:00

[이데일리 박정수 기자] 상가 임대료 3개월치에 해당하는 차임을 연체한 경우 권리금 회수기회 보호 의무가 발생하지 않는다는 법 조항이 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 판단이 나왔다.

[이데일리 방인권 기자] 서울 종로구 재동 헌법재판소에 게양된 깃발이 펄럭이고 있다.
헌재는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는 것으로 규정한 상가건물 임대차보호법 조항에 관해 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정했다고 5일 밝혔다.

임차인 A씨는 임대인 B씨와 2017년 5월부터 2019년 4월까지 보증금 5000만원에 시설물건비 3000만원, 월차임 300만원의 임대차계약을 맺었다.

이후 2018년 1월 A씨는 B씨와 월차임 260만원으로 감액하는 데 합의했고, 임대차계약은 2021년 4월까지 묵시적으로 갱신됐다. 다만 A씨는 2019년 2월부터 차임 중 일부를 연체하기 시작했고 2020년 3월까지 차임 합계 964만원을 미지급했다.

A씨는 임대차계약 기간 만료 무렵 B씨에게 신규 임차인을 주선했으나, 임대인이 신규 임차인과 임대차계약을 체결하지 않았다.

이에 A씨는 B씨가 권리금 회수기회를 방해했다고 주장하면서 2021년 3월 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문 제4호 등에 따른 손해배상을 구하는 소를 제기했다. B씨는 소송에서 A씨가 3기 이상의 차임을 연체해 권리금 회수를 주장할 수 없다고 항변했다.

A씨는 소송 중 위헌법률심판제청신청을 했으나 20201년 8월 기각됐고, 2021년 9월 헌법소원심판을 청구했다.

A씨는 보증금의 존재나 연체 차임의 사후 지급 여부를 전혀 고려하지 않은 채 오로지 차임의 연체만을 기준으로 권리금 회수기회의 보호 여부를 결정하고 있는 것은 임차인에게 매우 가혹하다고 주장했다.

특히 차임 연체의 기준을 3기가 아니라 6기 혹은 9기 등으로 좀 더 완화하거나 당사자의 약정에 의한 차임 지급 기간이 아닌 보다 객관적인 일정한 기간을 그 기준으로 설정할 수도 있는 점 등도 강조했다.

또 심판대상조항은 귀책사유 없이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 임차인과 귀책사유로 말미암아 차임을 연체한 임차인을 동일하게 취급함으로써 청구인의 평등권도 침해한다고 했다.

하지만 헌재는 “임차인의 가장 기본적이고 주된 의무인 차임의 지급을 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 이행하지 않은 경우 임대인과 임차인 간의 신뢰관계가 깨어졌다고 볼 수 있다”며 “권리금 회수기회의 보호대상에서 제외함으로써 임대인과 임차인 양자 간의 이해관계를 조절하고 있는 것이라 할 수 있다”고 판단했다.

이어 “임대인 입장에서 보면 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하게 됨에 따라 임차인이 주선하는 신규 임차인과의 계약 체결이 사실상 강제되고 그 결과 자신이 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 자신이 원하는 방식으로 임대차 목적물을 활용할 자유에 상당한 제한을 받게 된다”고 봤다.

헌재는 또 “만일 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우에도 임대인은 임차인이 주선하는 신규 임차인과 임대차계약을 체결해야 한다면 임대인 입장에서 이는 차임지급의무를 성실히 이행하지 않아 이미 신뢰를 잃은 임차인과 사실상 계약을 갱신하는 것과 크게 다르지 않을 수 있다”고 판시했다.

헌재는 “심판대상조항은 임차인이 차임을 단순히 3회 연체하는 경우가 아니라 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했을 경우에 한해 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생되지 않도록 규정하고 있다”며 “임차인에게 일방적으로 가혹하다고 할 수는 없다”고 설명했다.

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