`발등의 불`..미분양 해소책 마련

[이데일리 남창균기자] 주택경기 침체로 나날이 증가하는 미분양 문제가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 금융위기로 비화될 조짐을 보이자 정부가 대책 마련에 나섰다.  
 
미분양 증가→시행사 및 시공사 부도→부동산PF부실→금융위기로 이어지는 최악의 시나리오를 피하기 위해 미분양 문제에 손을 대겠다는 것이다.
 
부동산 전문가들은 "분양가상한제 시행 등의 영향으로 미분양 주택이 조만간 10만가구를 넘어설 가능성이 크다"며 "미분양 물량이 무더기로 쌓여있는 지방 주택시장의 경우 더 이상 방치하면 돌이키기 어려운 상황으로 빠져들 수 있다"고 지적했다. 

◇투기과열지구, 투기지역 해제 = 정부는 지방 미분양 문제를 해결하기 위해 지난 7월 2일 24곳, 9월 13일 11곳의 지방 투기과열지구를 해제했다. 투기과열지구 해제로 분양권 전매를 자유롭게 해 가수요를 끌어들여보자는 계산인 셈이다.   
 
하지만 올 12월부터 본격적으로 공급되는 분양가상한제 아파트는 투기과열지구 해제에 상관 없이 최소 6개월에서 최대 5년(공공택지 중소형)까지 전매를 하지 못하게 된다. 이럴 경우 투기과열지구 해제 효과는 사라지는 셈이다.
 
정부는 오는 21일께 지방 주택투기지역도 일부 해제할 방침이다. 투기지역에서 해제되면 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV) 규제도 풀리게 돼 아파트를 분양 받기가 수월해 진다.
 
하지만 이같은 규제가 완화되더라도 주택 구매심리가 살아날 지는 미지수다. 지방 아파트의 경우는 주변 시세보다 비싼 데다 집값이 오르지 않아 투자가치가 거의 없기 때문이다. 업계 관계자는 "지방 주택시장은 공급과잉으로 수요가 끊어진 상태"라며 "돈줄을 풀어주더라도 주택경기가 살아나기는 쉽지 않을 것"으로 내다봤다.  
 
◇미분양 주택 매입 = 정부는 직접적인 미분양 해소 대책으로 미분양 주택 매입에도 나설 방침이다. 미분양 주택을 매입해 국민임대주택이나 비축용 임대주택 등으로 활용하면 미분양 주택은 줄이고 임대주택은 늘리는 1석2조의 효과를 기대할 수 있기 때문이다.
 
업계 관계자는 "공급과잉을 보이고 있는 지방에는 국민임대주택을 더 이상 신축할 필요가 없다"며 "미분양 주택을 매입해 국민임대주택이나 장기 임대주택으로 활용하는 방향으로 정책을 바꿀 필요가 있다"고 지적했다.
 
정부는 미분양 주택을 매입할 경우 `공공택지에서 준공 후에도 분양되지 않은 소형 아파트`로 한정할 것으로 보인다. 매입가격은 분양가격과 감정평가액 중 싼 가격이 될 전망이다. 
 
정부는 수도권 비축용주택 확보 차원에서 매년 1000가구씩 총 6000가구를 매입키로 하고 지난달부터 미분양 주택 매입에 나섰으나 실적은 미미한 상황이다.

하지만 미분양 주택을 매입하게 되면 `재정으로 민간기업을 지원하는 게 적절하냐`는 특혜시비가 불거질 수 있다. 또 재정으로 구입할 수 있는 물량이 제한적이어서 미분양 해소에 큰 도움이 되지 않는 문제도 있다. 소형아파트 값을 평균 1억5000만원으로 가정하면 1조5000억원을 투입해도 1만가구 밖에는 사들일 수 없다.