풍선효과로 뜬 대전 아파트값, 코로나 쇼크에 주춤할까

대전시 서구 둔산동 전경. 사진=대전 서구청 제공

[대전=이데일리 박진환 기자] 대전의 아파트 가격 폭등 원인은 인근 세종시에 대한 부동산 규제의 풍선효과가 가장 큰 원인인 것으로 나타났다. 또 2018년부터 지역 주택가격이 급등하면서 실거주 목적의 구매심리를 자극했고 타 대도시에 비해 상대적으로 저평가됐다는 인식도 가격 급등에 영향을 미쳤다는 해석이다.

대전 유성구 도안신도시 전경. 사진=대전 유성구청 제공

한국은행 대전충남본부 기획금융팀 이인로 과장과 박수연 조사역이 발표한 ‘대전지역 주택가격 상승에 대한 평가·시사점’이라는 보고서에 따르면 지난해 대전의 아파트 가격 상승률은 8.1%로 전국 15개 시·도 중 압도적 1위를 차지했다. 이는 2위 서울의 아파트 가격 상승률이 1.1%인 점을 고려하면 7.4배에 달하는 수치이다. 지난해 수도권을 제외한 지방의 평균 아파트 가격은 2018년에 이어 2년 연속 하락했다.

반면 장기간 안정세를 보였던 대전지역 주택가격은 2018년 하반기부터 빠르게 상승, 지난해에는 급등하면서 과열 양상을 보였다. 지난해 1월부터 올 4월까지 아파트 가격의 상승률이 14.4%로 부동산시장을 주도했다. 지역별로는 대전 중구 17.5%, 유성구 17.2%, 서구 15.4% 등이 높은 상승률을 기록했다.

주택거래량도 지난해 가격 급등과 함께 증가세를 유지하고 있다. 이에 대해 한국은행은 세종지역에 대한 규제 반사이익과 수요우위 수급여건, 저평가 인식 등을 대전지역 아파트 가격 폭등의 원인으로 지목했다.

정부가 2018년 9월 13일 주택시장 안정화 대책을 발표한 후 세종시에 대한 부동산 규제가 강화됐다. 이 여파로 인근 대전지역의 주택시장에 반사적 영향을 미치면서 주택가격 상승을 유발했다는 것이 한은 측 설명이다.

또 실거주 목적의 주택 구매수요가 잠재돼 있던 가운데 2018년 하반기부터 주택가격의 단기급등이 진행되면서 구매심리를 자극, 아파트 매수 분위기가 조성된 것으로 풀이된다. 여기에 대전지역의 주택가격이 타 지역에 비해 저평가됐다는 인식도 향후 가격상승에 따른 투자이익 발생에 대한 기대감을 높이며, 주택수요 확대요인으로 가세했다.

앞으로 부동산시장 전망에 대해서는 추가 상승 요인과 하락 요인이 공존하는 것으로 조사됐다. 지난해 대전지역의 주택가격은 주요 광역시의 가격변동 추이를 고려할 때 이례적으로 큰 폭의 상승세를 보였다. 모형 분석 결과에서도 지난해 대전지역의 주택 및 아파트 가격 상승률은 정상범위를 벗어난 것으로 드러났다.

다만 중장기 주택가격 상승률은 대전지역이 광역시 중 중간 정도 수준으로 단위면적 및 구매력·근본가치 등 펀더멘털을 감안하면 높은 수준은 아닌 것으로 알려졌다.

주택 가격의 하락 요인으로는 코로나19와 공급증가, 인구 감소 등으로 요약된다. 한은 대전충남본부 관계자는 “코로나19가 장기간 지속될 경우 감염 우려 등으로 주택거래가 위축되는 한편 실물경기 침체의 부정적 영향이 주택시장으로 파급되면서 주택가격 하방압력이 커질 가능성이 높다”며 “올해 호조를 지속하던 대전지역 주택시장은 코로나19 확산이 본격화된 3월 이후 매수심리가 위축되고, 가격 상승세가 둔화되는 등 전염병 확산 및 경기둔화의 영향이 가시화되는 모습을 보이고 있다”고 밝혔다.

그러면서 “대전지역은 입주물량 증가, 주택건설 인·허가 확대, 기존 주택 개량 등으로 주택시장 수급여건이 개선될 것으로 예상된다”면서 “저출산 기조, 고령화 등 인구구조 변화에 따른 핵심 주택매입 연령층의 인구감소는 주택가격에 하방압력으로 작용할 것”이라고 내다봤다.

그러나 추가 상승 요인도 적지 않은 것으로 나타났다. 대전시는 원도심인 동구를 중심으로 혁신도시 구역을 선정하고, 공공기관 및 연구소를 유치해 산·학·연 클러스터를 조성하는 동시에 도시균형발전을 도모한다는 계획이다.

앞으로 원도심 일원에 공공기관 이전과 설립, 기업 유치 등이 진행되면 관련 종사자 및 가족 이주로 정주인구가 증가할 전망이다. 세종시의 주택공급량 축소도 대전지역 주택가격의 기조적 하락요인으로 작용했던 인구유출 둔화로 주택가격 하방압력이 점차 약화될 수 있다.

한은 대전충남본부 관계자는 “최근 대전지역 주택가격은 다른 광역시와 달리 급격한 상승세를 보였는데 이는 장기간의 조정에 따른 반등과 인접 세종지역 규제에 따른 반사효과가 크게 작용한 것으로 분석된다”며 “다만 코로나 사태에 따른 경기부진 여파 등으로 당분간 주택가격은 상승세가 둔화되거나 하방 조정받을 가능성이 높아졌지만 향후 혁신도시 지정, 원도심 개발 등에 따른 투자수요 증가로 주택가격의 빠른 상승이 재연될 가능성도 상존하고 있다”고 진단했다.