“관리처분 취소시 재건축부담금 10억”…진퇴양난 빠진 반포1단지

서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 전경.

[이데일리 김기덕 기자] 조합원 간 소송 리스크에 발목이 잡힌 서울 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구)가 관리처분계획 인가를 다시 받을 경우 조합원 부담금이 가구당 최소 10억원에 달하는 것으로 나타났다. 조합 측이 자체적으로 추산한 금액이다. 이 단지는 2017년 막바지로 관리처분계획을 신청해 ‘재건축 초과이익환수제’(이하 재초환)를 겨우 피했지만, 이를 적용받게 될 경우 역대 최고 금액의 세금폭탄이 떨어지게 되는 것이다. 당장 조합원 간 극적인 합의가 이뤄지면 부담금을 피해 갈 수 있으나 서로 간 입장차가 워낙 커 사업 자체가 무산될 수 있다는 우려도 나오고 있다.

◇10월 이주 물건너갈 듯…사업 무산될 수도

단군 이래 최대 재건축 사업으로 불리는 이 단지는 공사비 2조7000억원을 포함해 사업비만 총 10조원에 달한다. 기존 5층 이하 2120가구로 구성된 이 단지는 사업 완료 후 최고 35층, 5388가구로 재탄생할 예정이다. 이 단지 조합은 2018년부터 부활한 재초환을 피해 직전 달인 2017년 12월 관리처분계획인가를 겨우 신청했다. 당초 올해 10월부터 내년 3월까지 이주를 한 뒤 10월 착공할 예정이었다.

그러나 소송 리스크가 발목을 잡았다. 서울행정법원은 지난 16일 반포주공1단지 조합원 267명이 조합을 상대로 낸 ‘관리처분계획 총회결의 무효 확인’ 소송에서 원고 승소 판결을 내렸다. 지난해 1월 소장이 접수된 이 소송은 재건축 분양 신청을 둘러싼 과정에서 일부 조합원이 형평성 문제를 걸고넘어지면서 시작됐다.

내용은 이렇다. 이 단지 전용 107㎡(42평형) 소유 조합원 일부가 재건축 이후 분양받을 주택으로 ‘1+1 분양 신청’(중대형 1주택을 소유한 조합원이 사업 완료 후 중소형 2주택으로 받는 방식)을 할 때 전용 59㎡+135㎡(옛 25+54평)는 신청할 수 없다고 안내받았으나, 알고보니 일부 조합원에게는 이 신청을 받아들인 것이다.

이번 소송 결과로 결국 10월로 예정된 이주가 물 건너갈 가능성이 커졌다. 조합 측이 판결에 불복하고 항소와 상고 등을 거쳐 대법원 판결을 받는 데만 최소 2년 이상이 걸릴 수 있어 사업은 당분간 멈춰 설 것으로 예상된다.

오득천 반포주공1단지 조합장은 “아직 법원의 결정 외에 구체적인 내용이 담긴 판결문을 받아보지 못한 상황”이라며 “오는 21일까지는 판결문을 수령해 법적인 자문을 거쳐 이달 중이라도 이주 문제, 소송과 관련한 현안 해결을 위해 임시총회를 열 예정”이라고 말했다.

발등에 불이 떨어진 조합 측이 분양 평형에 문제를 제기한 일부 조합원들과 극적인 합의를 이룰 수도 있지만, 그 가능성은 크지 않아 보인다. 업계 관계자는 “소를 제기한 조합원 중에는 재건축 사업 추진 자체를 반대하는 주민도 있는데다 조합장을 교체하고 새로 사업을 추진자는 의견도 적지 않아 합의는 결코 쉽지 않아보인다”고 말했다.

◇상한제·LH 소송 등 악재 줄줄이… 조합원 손실 ‘눈덩이’

가장 큰 문제는 재건축 부담금이다. 법원의 최종 판결이 이대로 확정될 경우 이 단지는 관리처분계획 인가를 다시 받아야 한다. 이 경우 가구당 부담금은 최소 10억원에 달하는 것으로 조합 측은 예상하고 있다.

재건축 초과이익은 준공 시점의 새 아파트 가격(조합원 분양가+일반분양가+소형 임대주택 가격)에서 재건축 추진위원회 설립일 당시 공시가격 및 개발비용, 정상 주택가격 상승분(주변 시세 상승분) 등을 제한 금액이다. 이 금액이 조합원 1인당 평균 3000만원을 초과할 경우 최고 50%의 재건축 부담금을 부과한다. 앞서 지난해 1월 국토교통부는 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구) 재건축 단지의 부담금을 시뮬레이션한 결과 조합원당 평균 4억4000만원(최저 1억6000만원~최고 8억4000만원)을 내야 할 것으로 전망했다.

이 단지 조합 관계자는 “일반분양분이 많은데다 사업 완료 후 예상되는 초과이익이 상당해 재건축 부담금이 전용 84㎡는 10억, 전용 107㎡의 경우 15억원에 달하는 것으로 내부적으로 추산한 결과가 있다”며 “결국 소송을 제기한 조합원들도 본인들의 손실이 눈덩이처럼 커지게 될 수 밖에 없다”고 말했다.

악재는 여기서 끝이 아니다. 지난 12일 국토교통부가 발표한 민간택지 분양가상한제 소급 적용이 되면 이 단지는 기존 예상했던 일반분양가가 20~30% 깎여 사업성이 이전보다 확연히 떨어질 수 밖에 없다. 이 경우 조합원 추가분담금이 대폭 늘어날 수 밖에 없는 구조다. 시공을 맡은 현대건설도 골머리를 썩고 있다. 현대건설은 조합과 시공사가 함께 이익을 나누는 공동사업시행에 나서 조합 측에 최저 일반분양가를 3.3㎡당 5100만원 맞춰주기로 약속했다. 만약 이 단지 분양가가 내려가면 수천억원을 부담해야 할 판이다. 현대건설 관계자는 “조합원 간 소송이 진행되는 만큼 일단 이주가 예정대로 진행되는지 지켜볼 예정”이라고 말했다.

이 단지는 LH와 단지 내 한복판에 있는 땅(대지면적 2만687㎡)을 두고 소유권 반환 이전 소송을 벌이고 있다. 이 땅의 감정가는 2017년 감정가 기준 7800억원에 달한다. 이 소송 결과가 전체 사업의 명운을 좌우할 정도로 중요한 사안이라 해당 결과에 대해 조합원들은 촉각을 곤두세우고 있다. 또 조합과 비대위 측 갈등으로 시공사선정총회 결의무효 소송이 진행 중이다.