(edaily 리포트)판교신도시 투자, 해볼만한가

[edaily 윤진섭기자] 부동산에 조금이라도 관심을 갖고있는 사람이라면 누구나 내년 분양을 앞둔 판교 신도시에 많은 기대를 걸고있습니다. 실제 분양이 시작되면 엄청난 열기를 뿜을 게 확실해보입니다. 그러나 엄청난 시세차익을 기대하며 마냥 기다리다간 실망할게 분명하다는군요. 산업부 윤진섭 기자는 현명한 투자자라면 뭔가 다른 방법을 찾아보라고 권합니다. 얼마전 일입니다. 평소 가깝게 지내는 지인으로부터 “판교 신도시 청약보다는 분당이나 용인 일대 아파트를 사는 게 훨씬 낫다"는 말을 전해 들었습니다. 내심 판교신도시 아파트 분양만 손꼽아(?) 기다려온 입장에선 `무슨 뜬금없는 소리인가`하고 귀를 쫑긋 세웠습니다. 그분의 말인 즉 "판교신도시에 선보이는 아파트를 다 합쳐봐야 일반분양은 2만가구고, 내년에 분양될 아파트도 3000가구 내외인데 당첨을 기대하는 것은 요행수”라고 하더군요. 또 그는 “판교신도시는 탄탄한 기반 시설을 갖출 것이고, 결국 주변 아파트 가격이 뛸 테니, 지금 한껏 가격이 내려갔을 때 사두는 게 현명한 투자”라며 “판교신도시가 용인, 분당 부동산 시장을 끌어올리는 구원투수가 될 것”이라고 나름대로 `판교 주변 아파트 매입`논리를 정리했습니다. `일리 있는 이야기`라고 생각하고 그때부터 `과연 판교신도시 내 아파트 당첨을 위해선 어느 정도의 청약 경쟁률이 뚫어야 할까`라는 생각에 골몰하게 됐습니다. 그리고 제 나름대로 그 경쟁률의 결과를 추리해보니, 초로(初老)의 고수 말이 더더욱 가슴에 와 닿더군요. 제 나름대로의 판교신도시 경쟁률 추산은 다음과 같습니다. 판교신도시에 들어설 아파트는 총 2만6400가구로 이중 18평 이하가 9500가구, 18평~25.7평 이하가 1만100가구, 25.7평~40.8평이 5800가구, 40.8평 이상이 1000가구입니다. 이중 18평 이하 주택 9500가구 중 국민임대로 책정된 아파트 6000가구를 제외하면 실제 일반사람들이 청약할 수 있는 아파트는 2만400가구 정도로 줄어듭니다. 그런데 여기에서 또 다른 관전 포인트는 바로 대규모 택지개발지구에서 적용되는 지역할당제입니다. 즉 2001년 12월 26일 이전에 성남 청약통장에 가입한 이들은 전체 일반 분양 물량의 30%를 우선 분양 받을 수 있습니다. 이를 근거로 따져보면 분양 물량 2만400가구의 30%인 6120가구는 2001년 12월 26일 이전에 성남에서 청약 저축, 예·부금을 가입한 사람들의 몫이 됩니다. 반대로 이를 제외한 1만 4280가구가 저처럼 수도권에 사는 사람들이 청약을 할 수 있는 물량이죠. 건설교통부와 국민은행 등의 자료에 따르면 현재 성남에서 30% 우선 할당제를 받을 수 있는 사람들은 총 28만1638명이라고 합니다. 이를 성남 우선 배정물량인 6120가구에 대입하면 성남 우선 거주자는 대략 46대 1의 경쟁률을 뚫으면 아파트 당첨이 가능하다는 결과를 얻습니다. 당첨확률로는 2.17%로 1000명 기준으로 22명 정도가 당첨이 되는 것입니다. 반면 수도권 경쟁률은 어느 정도일까요? 현재 국민은행의 청약예·부금 1순위는 총 137만 명 정도입니다. 이를 1만4280가구에 대비하면 대략 국민은행 청약 예·부금 가입자 경쟁률만 96대 1이 나옵니다. 당첨확률로 환산하면 대략 1.04%로 대략 1000명 당 10명꼴로 당첨됩니다. 하지만 이를 내년 상반기에 분양될 시범단지로 좁혀 보면 경쟁률은 치열해집니다. 내년 상반기에 분양될 판교 시범단지 분양 물량은 대략 5000가구입니다. 이중 성남 우선할당분을 제외하면 일반분양 물량은 3500가구로 수도권 예·부금 가입자 137만 명을 대입할때 당첨확률은 0.25%입니다. 1000명 당 2.5명이 당첨된다는 이야기입니다. 물론 `청약 예·부금 가입자가 모두 청약할리 만무할 것`이냐는 생각에 1순위 50%인 68만 5000명이 청약한다고 가정을 해봤습니다. 그러나 이 역시도 당첨확률은 0.51%로 1000명 당 5명만이 당첨의 기쁨을 누릴 수 있게 되더군요. 저의 이런 청약경쟁률에 대해 오류를 지적하시는 분이 있을 것이라 생각됩니다. 또 다른 분은 `생각보다 경쟁률이 낮다`고 안도하는 분들도 있을 것입니다. 그럼에도 불구하고 판교 아파트 당첨이 `로또` 수준이라는 데는 다들 공감할 것으로 여겨집니다. 내년 상반기에 시범아파트를 분양하는 판교신도시는 중소형 물량의 경우 원가연동제 덕분에 상대적으로 저렴한 아파트가 공급되고, 입지나 개발 내용을 감안하면 기대 프리미엄이 치솟을 게 분명합니다. 또 저처럼 `그 판교에 청약에 당첨되는 사람은 나`라고 믿고 판교 분양만을 손꼽아 기다리는 분들도 많습니다. 하지만 저를 포함해 판교 분양을 믿는 분들이 반드시 염두에 둬야 할 것은 `판교 당첨은 하늘이 낙점(落點)해야 가능하다`는 사실입니다. 이 시점에서 판교 청약을 염두에 두고 통장활용이나 내집마련을 미루고 있는 수요자라면 한번쯤 생각해볼 부분이 있습니다. `치열한 경쟁률을 뚫고 막대한 시세차익이 보장되는 판교 당첨을 기대할 것인가? 아니면 개발 효과가 기대되는 주변 아파트를 매입하거나 현재 분양 중인 괜찮은 수도권 아파트에 청약할 것인가?` 최종판단은 독자 여러분의 몫입니다.