[마켓인]코로나가 뭔가요? "올해 상업용 부동산 역대 최고치" 전망

[이데일리 김성훈 기자] 코로나19 여파에도 올해 국내 상업용 부동산 거래 규모가 34조원을 웃돌며 역대 최고치를 기록할 것이라는 전망이 나왔다. 다만 내년부터는 거래 규모가 대폭 줄어들 것이라는 관측도 더해졌다.

유명한 마스턴투자운용 R&S실장 (사진=마스턴투자운용)

9일 마스턴 투자운용 리서치 조직인 R&S(Research&Strategy)실이 공개한 ‘2021년 부동산 시장 리뷰 및 2022년 전망’ 보고서에 따르면 코로나19 영향에도 올해 상업용 부동산 거래 규모는 34조원을 웃돌며 역대 최대 규모를 기록할 것으로 내다봤다.

섹터별로는 오피스가 53.7%로 절반 이상의 비중을 차지한 가운데 △리테일 20.7% △물류 18.2% △호텔 7.3% 등이 뒤를 이었다. 다만 올해 최고치를 찍은 시장 규모가 이듬해부터 대폭 감소할 것으로 예상했다.

구체적으로 오피스 시장의 경우 추후 신규 오피스 공급량 감소에 공실률이 하락하고 ‘임차인 우위’에서 ‘임대인 우위’로 시장이 재편될 것으로 내다봤다. 렌트프리 감소와 상대적으로 높은 물가상승률을 감안하면 실질 임대료의 상승세는 확대될 가능성이 크다는 설명이다. 기관들의 우량 오피스에 대한 장기 보유 의지가 강하고 대형 매물이 전반적으로 제한적인 분위기라는 점도 참고해야 한다는 분석이다.

물류 시장은 임대료 상승률보다 거래가격 상승률이 높아 타 자산과 비교했을 때 상대적으로 캡레이트(Cap Rate·자본환원율) 하락폭이 컸다. R&S실은 2022년 신규 물류센터 공급량은 전년 대비 60% 이상 증가할 것으로 예측했다. 추가적으로 공실률과 금리의 상승 가능성이 높기 때문에 물류 섹터에 대해서는 모니터링을 강화할 필요가 있다고 내다봤다.

리테일 시장은 코로나19 영향에서도 회복세를 보이는 것으로 나타났다. 공급 측면에서 아울렛이나 쇼핑몰과 같은 체험 중심의 복합시설의 오픈이 예정되어 있다. 최근 5년간 리테일 섹터의 캡레이트는 평균 5% 초반 수준으로 안정세를 보이고 있지만 향후에는 금리 상승 등으로 소폭 상승할 것이라는 전망이다.

호텔 시장은 코로나19로 가장 직격탄을 맞은 섹터 중 하나다. 호텔 시장이 회복하는 데 상당 기간이 소요될 것으로 보이며 특급호텔을 중심으로 먼저 회복의 수순을 밟을 것으로 보인다. 리테일처럼 타용도의 개발 목적으로 거래되는 사례가 있지만 매도 호가가 높아 수익성 측면에서 면밀한 검토가 요구된다.

유명한 마스턴투자운용 R&S실 실장은 “오피스의 경우 중소형에 대한 관심을 늘릴 필요가 있다”며 “고전을 겪고 있는 리테일, 호텔의 경우에는 투자 검토 과정에서 잠재 개발 가능성에 대한 면밀한 검토가 수반되어야 할 것”이라고 말했다.