"임대주택 종부세 과세 제외받으려면 임대료 5% 룰 지켜야"

[세종=이데일리 이진철 기자] 올해부터 주택이나 토지를 종합부동산(종부세) 과세대상에서 제외토록 하는 합산배제 신고시 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대주택의 임대료 5% 증액제한 요건이 적용되고 이를 위반하면 추징금을 부담해야 한다.

민간임대주택에 관한 특별법이 지난 8월18일부터 시행된 후 주택임대사업자 등록이 말소되었을 경우 올해 6월1일 현재 임대사업자 등록이 유효하다면 올해까지는 합산배제 적용이 가능하다. 다만 민간임대주택법과 같은 날 공포된 강화된 종부세법은 내년부터 적용된다.

국세청은 종부세 합산배제 및 과세특례 신고를 이달 16일부터 10월5일까지 관할 세무서와 홈택스에서 받는다고 14일 밝혔다.

합산배제 신고대상은 일정요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택 등과 주택 건설업자가 취득한 주택신축용 토지다. 납세자가 합산배제 신고서를 제출하면 11월 종부세 정기고지 시(12월 1~15일 납부) 해당 부동산을 과세대상에서 제외하고 종부세를 부과한다.

과세특례 신고 대상은 향교재단 및 종교단체 명의로 등기된 부동산의 공부상 명의자와 실질소유자가 다른 경우다. 향교재단 및 종교단체가 실질소유자를 기재해 과세특례 신고서를 제출하면 실질소유자인 개별 단체에게 해당 부동산에 대한 종부세를 부과한다.

국세청은 올해부터 종부세 합산배제 신고에서 임대주택의 임대료 증액제한 요건과 위반 시 추징범위가 명확하게 규정됐다고 설명했다. 임대계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내 재증액이 불가하며, 임대보증금과 월 임대료 간 전환은 민간임대주택법 등을 준용한다.

임대사업 등록을 자진 말소했거나, 5%를 초과해 임대료를 갱신하는 등 합산배제 적용요건을 위반한 경우 합산배제 대상에서 제외하는 신고서를 제출해야 한다. 임대료 갱신은 19년 2월12일 이후 신규 체결하거나 갱신한 표준임대차계약을 기준으로 이후 임대계약을 갱신하는 분부터 적용한다.

임대료 증액제한 요건을 위반하면 위반한 연도와 그 다음연도 1년간(총 2년) 합산배제에서 제외한다. 또 과거 합산배제로 경감된 세액이 있는 경우 해당 세액과 이자상당가산액이 추징된다. 다만, 임대주택별 최소 임대의무기간(5년·8년)을 경과해 증액제한을 위반한 경우 해당연도와 그 다음연도만 해당주택을 합산해 과세하며 과거 합산배제로 경감된 세액은 추징하지 않는다.

상속 및 재개발·재건축 등의 사유로 취득한 장기일반 민간임대주택은 조정대상지역 내 소재 여부와 관계없이 합산배제가 가능하다.

지난 8월 개정된 민간임대주택에 관한 특별법에서 단기 및 아파트 장기일반 민간임대주택 유형이 폐지됨에 따라 의무임대기간 경과 시 임대사업자 등록이 자동 말소된다.

종부세 합산배제는 과세기준일(6월1일)로 임대사업자 등록여부를 적용한다. 또한 과세기준일 현재 실제 주택을 임대하고 있는 경우 합산배제 신고기간 종료일(10월5일)까지 지자체와 세무서에 임대사업자 등록을 하면 합산배제를 적용받을 수 있다. 아파트의 경우 현재 지자체 임대사업 등록이 불가능하기 때문에 기존 임대사업 등록이 되어있지 않다면 합산배제를 적용받을 수 없다는 점에 유의해야 한다.

올해 개정된 △개인·법인 주택분 세율 인상 △세부담 상한 인상 △법인 주택분 과세 강화 △1세대 1주택자 세액공제 확대 등이 강화된 종부세법은 내년 귀속(2021년 11월 부과)분부터 적용된다.

국세청 관계자는 “홈택스를 이용해 부동산 명세 미리채움 서비스 등을 제공받아 비대면으로 간편하게 전자신고할 수 있으므로 적극 활용하기 바란다”고 말했다.