공공주택 덕본 SH공사, `건물분양주택` 사업 중심 전환(종합)

[이데일리 이성기 신수정 기자] 지난 2009년 보금자리주택 시범사업지구로 지정, 서울주택도시공사(SH공사)가 개발한 서초구 내곡지구의 개발이익이 1조 3036억원인 것으로 나타났다. 내곡 보금자리주택 사업을 통한 개발이익 급증 때문인데 주택

자산가치만 공시가격 기준(2021년6월)으로 1조3000억원에 육박했다. SH공사가 소유한 전용 84㎡(25평) 아파트 가치가 가구당 약 18억원으로 급등한 덕분이다.

SH공사는 22일 “내곡지구 사업 전 사업성 검토 내용과 사업 종료 후 결과를 비교한 결과, 공공주택 자산가치 상승 등으로 개발이익이 5배 증가했다”며 이같이 밝혔다.

김헌동 서울주택공사(SH공사) 사장이 22일 오전 서울 강남구 개포동 서울주택도시공사에서 `내곡지구 사업 결과 평가` 발표 기자회견에서 사업 방식과 이익 구조를 설명하고 있다. (사진=뉴스1)

SH공사는 내곡지구에 장기전세주택(1028호)·공공임대주택(1110호) 등 2138가구를 지었다. 지난 2012년 타당성 검토 당시 내곡지구 기대이익 추정치는 2465억원이었다. 그러나 보상비·간접비·금융비용 등의 증가로 지출이 2156억원 더 늘면서 수익성은 기대이익의 0.45% 수준에 그치리라 예상했다.

공공주택의 자산가치가 급등하면서 수익성은 조 단위의 흑자로 반전했다. 오세훈 서울시장의 정책 덕분이기도 하다. 2009년 개발사업 당시 장기전세주택 의무 건설을 추가해 공공임대주택 의무 비율을 25%에서 50%로 상향했다. 내곡지구에서 임대주택이 차지하는 비율은 49.1%다.

SH공사는 분양주택(2214호)까지 모두 임대했다면 수익성은 더 커졌을 것으로 분석했다. 토지는 소유하고 주택만 분양하는 `건물분양주택`(옛 토지임대부주택)으로 전환 공급했을 경우, 토지 자산 가치 증가로 개발이익은 공시가격 기준 2조 3896억원으로 추산됐다. 특히 용적률을 450%로 높일 경우, 8960호까지 공급할 수 있어 개발이익은 3조 1628억원까지 증가하는 것으로 조사됐다. 내곡지구 용적률은 평균 200%다.

SH공사는 내곡지구 사업의 성과를 바탕으로 앞으로 주택사업을 건물만 분양하는 사업 중심으로 전환해 추진할 예정이다. 또 공공자산을 확보하는 데 제도적 제약으로 꼽히는 사업 타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준 등에 대한 제도 개선도 건의할 예정이다. SH공사 측은 “현행 사업 타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준은 부동산 가격 변동에 따른 공정 가격을 인정하지 않고 있어 사업 타당성 검토 시 사업성 부족과 회계 결산 손실 등이 발생하고 있다”고 설명했다.

아울러 개발사업 추진 시 시민을 위한 공공자산을 충분히 확보해 공공자산의 가치를 증대할 방침이다. SH공사는 내곡지구 전체 개발면적 81만 1615㎡ 중 42만 9912㎡(53%)를 시민을 위한 공원녹지, 교육시설용지 등으로 조성해 지방자치단체에 무상으로 공급, 공공의 자산을 시민에 환원했다.

김헌동 SH공사 사장은 “앞으로 건물만 분양하고 토지는 공사가 보유하는 방식을 택하겠다”며 “건물만 분양받는 시민은 저렴한 가격에 취득해서 좋고 SH공사는 이익이 더 생겨서 좋다. 집값 안정 효과도 기대할 수 있다”고 말했다.

이어 “내곡지구를 더 고밀도로 개발했다면 3조원이 넘는 이익을 기대할 수도 있었다”며 “앞으로 개발할 구룡마을, 성뒤마을 등 새로 개발할 곳은 용적률을 최대한 높이도록 노력하겠다”고 강조했다.