서울 미분양, 한달 만에 두배↑..임대시장선 월세>전세(종합)

[이데일리 김나리 박종화 기자] 몇년 전까지 상상하기 힘든 현상들이 부동산 시장에 나타나고 있다. ‘청약 불패’라고 불리던 서울에선 미분양 아파트가 한 달 만에 두 배 늘었다. 임대차 시장에선 정부 통계 작성 이후 처음으로 월세 계약 건수가 전세 계약을 넘어섰다.

서울의 한 아파트 재건축 공사 현장. (사진=연합뉴스)

서울 미분양 아파트, 3년 만에 최다

국토교통부에 따르면 지난달 말 기준 전국 미분양 아파트는 2만7180가구다. 전달(2만7974가구)보다 줄었다. 전국 미분양 아파트가 줄어든 건 지난해 10월 이후 6개월 만이다. 그간 쌓여 있던 비수도권 미분양 아파트가 줄어든 덕이다.

하지만 서울에선 이와 반대되는 흐름이 나타나고 있다. 3월 180가구였던 서울 미분양 아파트는 지난달 360가구로 한 달 새 두 배 증가했다. 2019년 3월 이후 3년여 만에 가장 많은 양이다.

서울 미분양 물량을 급증시킨 주범은 강북구 수유동 ‘칸타빌 수유 팰리스’다. 이 단지에서만 미분양 아파트 195가구가 발생했다. 칸타빌 수유 팰리스는 이달 입주를 앞뒀지만 고분양가 논란 등으로 여전히 미분양 물량을 털어내지 못하고 있다.

서울 다른 지역 상황도 이전만 못하다. 지난해까지만 해도 서울 청약 시장은 ‘불패 행진’을 이어갔지만 올 들어선 그 기세가 한풀 꺾였다. 지난해 평균 168.3대 1까지 올랐던 서울 아파트 청약 경쟁률은 올 들어선 29.9대 1로 낮아졌다. 강북 지역도 청약 미달이 이어지고 있다.

일각에선 청약 시장 위축이 주택 경기 하강 신호탄이 될 수 있다고 본다. 이현철 아파트사이클연구소장은 “서울에서 신축 미분양이 점점 늘어나는 추세”라며 “과거 사례를 봐도 가격 폭등 후 발생한 미분양은 하락의 신호탄이 되는 경향성이 있었다. 서울이 우리나라 부동산 시장을 이끌어가는 핵심적 입지이자 거래 규모가 큰 시장이라는 점을 감안할 때 향후 가격 상황을 지켜봐야 한다”고 분석했다.

금리 인상·보유세 부담에 ‘전세의 월세화’ 가속

임대차 시장에선 ‘전세의 월세화’가 빨라지고 있다. 지난달 전국에서 신고된 임대차 계약 25만8318건 가운데 월세는 13만295건(50.4%)으로 절반을 넘어섰다. 이다. 전세는 12만8023건(49.6%)이었다. 월세 계약이 전세 계약보다 더 많이 신고된 건 2011년 국토부가 통계를 작성한 후 처음이다.

월세 비중은 제주에서 가장 높았다. 올 들어 제주에서 신고된 임대차 계약 중 70.9%가 월세 계약이었다. 부산(54.1%)과 경남(53.7%), 대구(53.5%), 울산(52.3%), 서울(51.6%), 경북(50.7%) 등에서도 월세가 전세보다 많이 신고됐다. 전국 17개 시·도 중 7곳에서 월세 시장이 전세 시장을 넘어선 셈이다. 월세 비중이 가장 낮은 곳은 전남(34.3%)으로 전국 시·도 중 유일하게 30%대였다.

부동산 시장에서 올 들어 전세의 월세화 현상이 점점 빨라지고 있다고 본다. 임대인 역할을 하는 다주택자들이 종합부동산세·재산세 등 보유세 전가를 위해 전세보다 월세를 선호하고 있기 때문이다. 여기에 1~2년 새 전셋값이 급등하면서 이를 감당 못한 세입자들도 ‘울며 겨자 먹기’로 월세로 발길을 돌리고 있다.

금리 상승도 월세화를 가속시키고 있다. 대출 금리가 오르면서 이자를 내기 위해 월세를 선호하는 집주인이 늘고 있어서다. 세입자 입장에서도 전세 대출 금리가 오르면서 전세 매력이 이전만 못하다.

수요가 커지면서 임대료 부담은 무거워졌다. 한국부동산원에 따르면 최근 1년(2021년 5월~2022년 4월) 동안 전국 아파트 평균 월세는 72만6000원에서 81만6000원으로 12.6% 상승했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “강남 초고가 아파트보다는 외곽 지역 아파트나 빌라에서 이런 월세화 현상이 더 뚜렷하다”며 “한동안 이런 흐름이 이어질 것”이라고 봤다.